Земельный кадастр дании

Отечественный и зарубежный опыт совершенствования управления земельными ресурсами в городах

В Дании кадастр предполагает в основном, картирование земельных участков в крупном масштабе. Основная функция кадастровой системы – это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена участка. Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например кадастр, является основой для утверждения законных прав на землю.

В Нидерландах ведение кадастра осуществляет кадастровая служба. К ее функциям относят: ведение публичной книги записей, содержащей все документы по передаче собственности и установлению ссуды под залог; введение кадастровой документации на право собственности; съемка границ кадастровых участков; составление кадастровых карт с нанесенными на них участками. Кадастровая служба Нидерландов участвует в обновлении и сохранности сети триангуляции, планировании новых землепользований, а также занимается созданием, обновлением и производством крупномасштабных карт. В настоящее время в стране уже существует автоматизированная система многоцелевого кадастра, так как правительство поняло, что только создание интегрированной информационной системы позволит быстро и с достаточной полнотой обеспечить руководство страны необходимой информацией о земельных ресурсах.

В США ведение земельного кадастра первоначально было нацелено на обеспечении быстрого и эффективного заселения больших территорий пустующих земель, а затем уже для решения задач, связанных с налогообложением. Изменившаяся экономическая и общественно-политическая ситуация в США привела к необходимости создания многоцелевого кадастра. Современная североамериканская кадастровая система при сборе, хранении и поиске информации в качестве исходного объекта использует участок, носящий название «парцелла». Парцеллы могут быть объединены в совокупности по сегментам улиц. Выборка участков их совокупности производится по адресам, номерам знаков (столбов) землепользований и номерам парцелл. В США основой для многоцелевого кадастра служат точная геодезическая сеть, точные кадастровые карты, юридические записи о границах землепользований и данные земельного учета.

В базу данных информационной системы многоцелевого кадастра включены следующие файлы:

правового описания – в графическом виде с необходимыми текстовыми дополнениями;

учета земельной собственности – информация о каждой парцелле и любом здании внутри парцеллы;

рыночные сведения – цена земли и расходы на ее использование, дата приобретения и аренды;

землепользований – данные о налогоплательщиках, величине налога, коде налоговой ставки.

Связь между всеми файлами осуществляется с помощью кода парцеллы.

В Финляндии основную кадастровую деятельность по учету земель осуществляет Национальная земельная служба (НЗС) Финляндии, насчитывающая уже более 300 лет со дня своего создания в 1683 году. В 1750 году в стране была произведена широкомасштабная земельная реформа, в результате которой были установлены постоянные границы землевладений. Фактически с этого года в стране начала действовать система управления землей и недвижимостью. НЗС Финляндии в качестве государственной службы входит в состав Министерства сельского и лесного хозяйства. Данная служба располагает по всей стране 21 региональным офисом по землеустройству – картографическим кадастровым бюро, в его состав также входят 7 общегосударственных производственных и административных подразделений. Картографические кадастровые бюро работают достаточно самостоятельно и ежегодно Генеральная дирекция НЗС Финляндии заключает с ними договор о сотрудничестве. Система финансирования деятельности кадастровых бюро является смешанной – национальный бюджет выделяет лишь часть средств необходимых для деятельности службы (примерно 50%), а остальная часть средств поступает за счет выполнения работ, продажи картографической продукции, оказании платных услуг. Кроме того, для ведения всего комплекса земельно-кадастровых работ на муниципальных землях в муниципалитетах действуют свои местные (муниципальные) кадастровые службы. Полномочия государства и муниципалитетов строго разделены: НЗС занимается сельскохозяйственными землями (земли вне населенных пунктов), а муниципальные службы управляют земельными ресурсами на территории своих муниципалитетов. В НЗС имеется информация обо всей территории Финляндии, и с учетом развитости в стране телекоммуникаций, в любом месте страны можно получить любую информацию по любому земельному участку.

Английская система управления земельными ресурсами также включает разветвленную сеть различных служб, ориентированных на выполнение узко специфических управленческих функций. По существу земельный кадастр в Великобритании формируется на основе сведений Национальной службы картографии, решающей вопросы создания плановой основы кадастрового учета земель; Службы земельной регистрации, ведущей реестр прав и правообладателей земли и недвижимости; Национального бюро оценки, выполняющего систематическую государственную оценку земель в целях налогообложения. Как и в Финляндии, эти правительственные организации находятся на частичном бюджетном финансировании, получая необходимые для осуществления своей деятельности за счет оказания услуг на земельном рынке и межведомственного информационного обмена, а процесс формирования кадастровых данных практически полностью автоматизирован.

Похожие публикации:

История развития Конституционных обязанностей в законодательстве Российской Федерации
Обязанности граждан, так же как и права, возникли и развивались вместе с возникновением государства. Можно сказать, что выполнение своих обязанностей гражданами перед Отечеством поначалу было просто долгом, а впоследствии они получили конституционное подкрепление. Первая конституция РСФСР была прин .

Общие положения договора поставки
Сторонами договора поставки являются поставщик и покупатель. На стороне поставщика, как правило, выступают коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, а покупатели — любые лица, но чаще всего юридические лица и индивидуальные предприниматели. Договор поставки заключается в письменной .

Виды права собственности в зависимости от числа собственников. Индивидуальная и общая собственность
Имущество может принадлежать на правах собственности не одному лицу, а нескольким лицам одновременно. В таком случае возникают отношения общей собственности. Право общей собственности — это право двух и более лиц на один и один и тот же объект, который может состоять из одной вещи или из совокупнос .

Разрешение жилищных споров

В жизни каждого человека проблема жилья является одной из самых важных. Жилище для человека — необходимое условие его существования наряду с продуктами питания и одеждой: это место его пребывания, «семейный очаг», средство организации домашнего хозяйства, досуга, отдыха и т. д.

Земельный кадастр дании

§2. Зарубежный опыт учета земельных участков / Государственный кадастровый учет земельных участков (автор: Лукьянчиков Дмитрий Владимирович)

Сведения кадастрового учета в большинстве стран мира оказывают большое влияние на общую землеустроительную политику страны, поэтому максимально точные сведения о размерах и состоянии земельных ресурсов чрезвычайно важны, а отсюда повышенное внимание к кадастровому учету. Исторически сложилось так, что:

— данные земельного кадастра использовались при разделе, переделе, объединении земельных участков в ходе земельных сделок, на их основе выдавались документы, удостоверяющие право земельной собственности (пользования);

— земельно-кадастровые сведения применялись органами власти различного уровня для принятия управленческих решений в области землепользования (планирования использования земель, контроля земельного обустройства и т.п.);

— на основе земельного кадастра осуществлялись учет и оценка не только земельных участков, которые считались недвижимостью, но и других объектов недвижимого имущества, связанных с землей (зданий, инженерных сооружений и т.д.), которые давали информационную основу для налогообложения;

— материалы земельного кадастра служили землевладельцам инструментом, дававшем возможность обслуживать их земельную собственность в комплексе: координировать строительство различных объектов (зданий и сооружений, дорог, систем водоснабжения и канализации, рекреационных и торговых центров), осуществлять земельные сделки, согласовывать использование своих земель с общественными интересами.

Таким образом, как совершенно справедливо замечает С.Н.Волков, земельный кадастр за рубежом, включает в себя не только технические действия, но и определенный земельно-кадастровый процесс, связанный с регистрацией земельных участков и иных объектов недвижимого имущества и сделок с ним [1] . В конечном итоге сведения, получаемые вследствие проведения земельного кадастра неразрывно связаны с понятиями учета, оценки стоимости земельных ресурсов, оценки состояния и возможности использования по тому или иному назначению.

Первоначально земельный кадастр играл функцию фискального кадастра, и лишь с конца 19 века возросла его юридическая роль, связанная с регистрацией и защитой прав на землю.

Следует заметить, что в зарубежной практике понятие «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость». А под недвижимостью при этом понимается и дается следующее определе ние: это общественная опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собственности участков земли и прочего недвижимого имущества, прочно привязанного (связанного) к земле.

В 1985 г. международная группа экспертов по ка дастру и земельной информации дала более обоб щенное определение кадастра.

В настоящее время в зарубежной практике принято понятие земельного кадастра, утвержденное ООН совместно с Международной федерацией геодезистов (FIG) в Богорской (Bogor, Индонезия, 18–22 марта 1996 г.), а затем и в Бафертской (Bathurst, Австралия, 22 октября 1999 г.) декларациях, согласно которому «кадастр – это основанная обычно на земельных участках (парцеллах) современная земельная информационная система, содержащая записи о правах на недвижимость (например, правах, ограничениях и обязательствах). Обычно он включает геометрическое описание земельного участка, связанное с другими записями, описывающими сущность прав, собственность или управление в отношении данных прав и часто стоимость земельного участка и его улучшений. Кадастр может быть предназначен для фискальных целей (например, оценки и равноправного налогообложения), правовых целей (например, регистрации передачи права собственности на недвижимость), для помощи в управлении и использовании земли (например, планирования и других административных целей), и создает возможность для устойчивого развития и охраны окружающей среды» [2] .

Рассмотрим особенности земельного кадастра в некоторых странах. В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения [3] :

1) страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.;

Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д.

К примеру, несколько слов об итальянском кадастровом учете: Кадастровые офисы созданы на уровне провинций (103 провинции). Сегодня итальянский кадастр представляет собой следующие уровни:

— создание базы данных, которые содержат сведения о кадастровых участках (делятся на городские и сельские);

— сведения о владельцах участков, которые идентифицированы уникальным кадастровым номером, правом собственности;

— сведения об оценке участка [4] .

2) страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;

Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.

3) скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;

Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

Норвежский кадастр объединен в информационную систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы через координатные или идентификационные коды объектов. В Норвегии, равно как и в Швеции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение финансирует правительство [5] .

В Дании кадастр предполагает в основном, картирование земельных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что основная функция кадастровой системы — это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена участка. Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например кадастр, является основой для утверждения законных прав на землю [6] .

4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще.

Однако учет земель в Великобритании ведется издревле – одна из самых древних записей нашего тысячелетия, касающихся землепользования, была произведена в Англии. Это знаменитое обследование всей недвижимости Англии, выполненное в 1086 году по указу Вильгельма Завоевателя. Результат этого труда был сведен в «Книгу страшного суда» (Domesday Book), где недвижимость была описана с помощью показателей, важных для налогообложения: от семи до восьми миллионно акров земли насчитывалось на территории Англии во времена написания книги. Описание лугов, пастбищ, лесов и пашен дало множество полезной информации исследователям о состоянии английского хозяйства 11 века. Так, графство Корнуэл было преимущественно пастбищным; графство Девоншир измерено с точностью до акра. В качестве инструмента измерения использовался показатель поголовья скота, которое те или иные земли могут прокормить [7] . По сути это была разновидность кадастра, но только без карты. Она осталась уникальной, никогда не обновлялась и не развивалась.

В Англии никогда не было кадастра в европейском смысле. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

Пытаясь упорядочить земельные дела, правительство Англии на протяжении XVIII и XIX веков настойчиво рекомендовало землевладельцам демаркировать свои владения каким-либо физическим образом: забором, канавой, живой изгородью.

Начиная с 1853 года, картографическая организация Ordnance Survey (http://www.ordnancesurvey.co.uk) приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 для городов. Эта работа продолжалась до 1893 года. На карте были указаны ограждения, рвы, дороги, и т.д., то есть, в большинстве случаев все имеющиеся естественные и искусственные границы участков. В соответствии с законами 1925 года эта карта и по сей день является официальным источником информации о недвижимости и постоянно обновляется. Управление Землеустройства Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (органом системы регистрации прав на недвижимость — http://www.landregistry.gov.uk/), что позволяет оперативно вносить изменения в карты в случае необходимости в каждом отдельном случае при совершении сделок.

И в заключение несколько слов о земельном кадастре США.

Учет земельных участков, не относящихся к частным владениям, ведется в США сравнительно недавно. Попытки систематизации сведений и замера земельных участков с целью их кадастрового учета предпринимались еще в 1785 году. Планировалось для удобства делить участки на квадраты по миле, и на земле отмечать границы этих квадратов. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства федерального правительства тринадцати колоний (первых тринадцати объединенных штатов). Однако такой кадастр не был введен [8] .

С расширением территорий объединенных штатов, с занятием территорий, принадлежавших Испании, Франции и другим странам, Конгресс установил, что новые земли должны быть обследованы, записаны и доступны для поселения. В 1812 году при министерстве финансов было создано Главное управление кадастровых записей для управления положением этих федеральных земель. В течение 19 века на фоне дальнейшего расширения территорий объединенных штатов, было принято множество земельных актов, включая т.н. хуторальные законы (ряд подзаконных актов, позволяющих поселенцам, не имеющим достаточного капитала для покупки земли в собственность селиться в хуторах – гомстедах, усадьбах) и горное законодательство 1872 года.

Необходима была удобная система передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение – в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.

Как отмечают исследователи, сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны – в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь – самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости [9] .

Однако существует и федеральные службы учета земельных участков – Бюро земельного управления ( Bureau of Land Management ) при Министерстве Внутренних Дел США. Оно ответственно за кадастровый учет всех государственных земель – более 1060тыс. квадратных километров, или одной восьмой всей территории страны. Большинство публичных (государственных) земель располагается в западных штатах [10] .

Основной единицей земельной собственности в США является индивидуальный земельный участок, имеющий определенные признаки: адрес, геодезические данные и оценочный индекс. На карте наряду с участками показываются автомобильные и железные дороги, элементы гидрографии. Специалистами Бюро земельного управления выполняется кадастровая съемка, ведение земельных (регистрационных) архивов штатов, а также различных земельно-информационных систем США.

Разные штаты ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы по-разному. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.

Земельная многоцелевая регистрационная система, используемая с 1974 г. в штате Северная Каролина, включает в себя данные о правах на земельную собственность (по парцеллам и по владельцам земельной собственности), которые заносятся в специальные указатели, при этом каждой парцелле присваивается кадастровый номер. Для каждой парцеллы введено около 485 характеристик, которые переведены в цифровую форму. Государственная территория США поделена с помощью квадратной сетки на участки со сторонами 6 миль. У каждого земельного участка есть уникальное наименование [11] .

Изучение мирового опыта является необходимым элементом формирования и совершенствования национальной системы кадастрового учета – собственно поэтому это и указывалось в Постановлении Правительства РФ [12] .

[1] Волков С.Н.. Землеустройство. Том 7. Землеустройство за рубежом. – М. КОЛОСС — 2005.

[2] Сидоренко В.Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – М., 2003.

[4] Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – с.23.

[6] Рассказова А. Опыт управления земельными ресурсами в зарубежных странах // Электронный журнал Investzem . Ru

[7] Национальный архив Великобритании — http://www.nationalarchives.gov.uk

[8] Никонов П.Н. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. 2006. – СПб, 2006.

[10] Официальный сайт Bureau of Land Management — http :// www . blm . gov /

[11] Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем // Земельный вестник России, № 1 –2, 2005 – с.63-68.

[12] Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. №932 «Об утверждении федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» // Собрание законодательства Российской Федерации — 12 августа 1996 г., — №33 — Ст. 4003.

Развитие кадастра за рубежом

В настоящее время в зарубежной практике принято понятие земельного кадастра, утвержденное ООН совместно с Междуна­родной федерацией геодезистов (FIG) в Богорской (Водог, Индоне­зия, 1996), а затем и в Бафертской (Bathurst, Австралия, 22 октября 1999) декларациях, согласно которому

«кадастр — это основанная обычно на земельных участках (парцеллах) современная земельная информационная система, содержащая записи о правах на недви­жимость (например, правах, ограничениях и обязательствах). Обычно кадастр включает геометрическое описание земельного участка, связанное с другими записями, описывающими сущность прав, собственность или управление в отношении данных прав и часто стоимость земельного участка. Кадастр может быть предна­значен для фискальных целей (например, оценки и равноправного налогообложения), правовых целей (например, регистрации пере­дачи права собственности на недвижимость), для помощи в управ­лении и использовании земли (например, планирования и других административных целей), и создает возможность для устойчивого развития и охраны окружающей среды».

В зарубежной практике понятие «кадастр» чаще всего связы­вают с понятием «недвижимость». А под недвижимостью при этом понимается и дается следующее определение: это общественная опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собс­твенности участков земли и прочего недвижимого имущества, про­чно привязанного (связанного) к земле.

В абсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей:

— картографической — планы масштаба 1:500— 1:5000, на кото­рых отображена информация о границах собственности, адми­нистративные границы, математическая основа планов (систе­ма координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (со­оружения, пути соединений, гидрография, леса и т. п.);

— документной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собствен­ности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности и т. п.

Информация в системе группируется на основе земельного участка (парцелла) или имени собственника или их комбинаций.

В целом мировые кадастровые системы можно разделить на че­тыре группы по странам их применения:

1. Страны с наполеоновской административной системой (стра­ны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.

Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земель­ного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре со­бирается только необходимая для целей налогообложения инфор­мация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижи- 8 мости, юридические акты, интересы третьих лиц.

К примеру, об итальянском кадастровом учете: Кадастровые офисы созданы на уровне провинций (103 провинции). Сегодня итальянский кадастр представляет собой следующие уровни:

— создание базы данных, которые содержат сведения о кадастро­вых участках (делятся на городские и сельские);

— сведения о владельцах участков, которые идентифицированы

уникальным кадастровым номером, правом собственности;

— сведения об оценке участка.

  1. Страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария.

Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязан­ных и взаийоконтролирующих подсистем: кадастровой, топогра- фо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, доку­ментов и записей о собственности; банк кадастровых карт и доку­ментации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в кото­ром хранятся договоры и прочие правовые акты, касающиеся пра­ва собственности, ограничений и т. д.

  1. Скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии.

Характерно направление к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, мно­гоцелевого кадастра с централизованным реестром собственно­сти, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офи­сами, тогда как картографирование участков недвижимости ведет­ся на уровне провинций.

Норвежский кадастр объединен в информационную систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с дру­гом и географически локализованы через координатные или иден­тификационные коды объектов. В Норвегии, равно как и в Шве­ции, стандарты описания объектов и информационные связи меж­ду ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение финансирует пра­вительство.

В Дании кадастр предполагает в основном, картирование зе­мельных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что ос­новная функция кадастровой системы — это идентификация каж­дого земельного участка в соответствии с действительным исполь­зованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра ос­тается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена уча-

стка. Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например кадастр, является основой для утверждения законных прав на землю.

  1. Англоязычные страны: Великобритания, США, большинс­тво провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Для них характерно развитие не земельного кадастра, а систе­мы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континен­тальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще. Однако учет земель в Великобритании ведется издревле — одна из самых древних записей нашего тысячелетия, касающихся землепользования, была произведена в Англии. Это знаменитое обследование всей недвижимости Англии, выполнен­ное в 1086 году по указу Вильгельма Завоевателя. Результат этого труда был сведен в «Книгу страшного суда» (Domesday Book), где недвижимость была описана с помощью показателей, важных для налогообложения: от семи до восьми миллионное акров земли на­считывалось на территории Англии во времена написания книги. Описание лугов, пастбищ, лесов и пашен дало множество полезной информации исследователям о состоянии английского хозяйства XI века. В качестве инструмента измерения использовался показа­тель поголовья скота, которое те или иные земли могут прокормить. По сути это была разновидность кадастра, но только без карты. Она осталась уникальной, никогда не обновлялась и не развивалась.

В Англии никогда не было кадастра в европейском смысле. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содер­жит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

Пытаясь упорядочить земельные дела, правительство Англии на протяжении XVIII и XIX веков настойчиво рекомендовало зем­левладельцам демаркировать свои владения каким-либо физиче­ским образом: забором, канавой, живой изгородью.

Начиная с 1853 года, картографическая организация Ordnance- Survey приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 для городов. Эта работа продолжа­лась до 1893 года. На карте были указаны ограждения, рвы, дороги и т. д., т. е. в большинстве случаев все имеющиеся естественные и искусственные границы участков. В соответствии с законами 1925 года эта карта и по сей день является официальным источником ин­формации о недвижимости и постоянно обновляется. Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (органом системы регис­трации прав на недвижимость), что позволяет оперативно вносить изменения в карты в случае не­обходимости в каждом отдельном случае при совершении сделок.

О зарубежном опыте определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Автор: Владимир Григорьев, профессор кафедры «Оценка и управление собственностью» Финансового университета при правительстве Российской Федерации, д.э.н.; Анна Пенчук, студентка финансово-экономического факультета Финансового университета при правительстве Российской Федерации
Источник: Журнал “Слияния и Поглощения” №6-2014
Опубликовано: 11 июля 2014

Одной из самых актуальных оценочных проблем в настоящее время в Российской Федерации остается проблема определения стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения.

Прошло уже пятнадцать лет, как в нашей стра­не осуществляется оценка кадастровой сто­имости земельных участков в соответствии с постановлением правительства РФ от 25.08.1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке зе­мель». И как следствие нынешнего несовершенно­го механизма определения кадастровой стоимос­ти земельных участков в стране идут десятки тысяч судебных и внесудебных споров по оспариванию этой кадастровой стоимости.

В 2014 году в Российской Федерации вступает в силу новое законодательство по налогообложе­нию по кадастровой стоимости коммерческих объектов капитального строительства. Это об­стоятельство при существующем несовершен­ном механизме определения кадастровой стои­мости недвижимости обусловит возникновение уже сотен тысяч судебных и внесудебных споров еще и по оспариванию кадастровой стоимости коммерческих объектов капитального строи­тельства.

В связи с этим естественно внимание научных ра­ботников к этой теме. И мы попытались исследо­вать зарубежный опыт определения и оспарива­ния кадастровой стоимости недвижимости и представить в данной статье результаты.

Виды кадастровых систем

Системы определения стоимости не­движимости, функционирующие в различных странах, для целей налого­обложения можно классифицировать по-разному, в зависимости от выбран­ных для классификации критериев.

Если рассматривать такой крите­рий, как влияние государства на процесс определения кадастро­вой стоимости недвижимости, то можно эти системы подразделить на рыночные и нерыночные.

Нерыночные – это такие системы, в которых определяется так назы­ваемая нормативная, фиксиро­ванная стоимость, устанавливае­мая государством.

Рыночные – системы, основанные на методологии массовой оценки – оценки кадастровой стоимости не­движимости, исходя из сложивших­ся фактических цен на земельные участки и объекты капитального строительства на национальных рынках недвижимости.

Если рассматривать рыночные си­стемы определения кадастровой стоимости недвижимости для це­лей налогообложения, то они ба­зируются на кадастровых системах.

В целом мировые кадастровые сис­темы можно разделить на четыре группы по странам их применения.

1) Страны с наполеоновской адми­нистративной системой (страны Южной, Юго-Западной и Запад­ной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и другие.

Здесь характерно разделение и тес­ное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости.

В земельном кадастре собирает­ся только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как: информация о грунтах, природных ресурсах и другая – собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэ­кономики.

В реестрах недвижимости, пред­назначенных для регистрации и защиты прав собственности пу­тем их публикации перед треть­ими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по зе­мельным участкам) реальные права собственника недвижи­мости, юридические акты, инте­ресы третьих лиц и т.д.

К примеру, несколько слов об итальянском кадастровом уче­те: кадастровые офисы созданы на уровне провинций (103 про­винции). Сегодня итальянский кадастр представляет собой сле­дующие уровни:

  • создание баз данных, кото­рые содержат сведения о ка­дастровых участках (делятся на городские и сельские);
  • сведения о владельцах участ­ков, которые идентифициро­ваны уникальным кадастро­вым номером, правом собст­венности;
  • сведения об оценке участка.

2) Скандинавские страны (стра­ны Северной Европы): Шве­ция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии.

Характерно тяготение к созда­нию единого, построенного на ос­нове точных крупномасштабных топографических карт, многоце­левого кадастра с централизован­ным реестром собственности, со­зданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры соб­ственности содержатся централь­ными государственными офиса­ми, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

Норвежский кадастр объединен в информационную систему, со­держащую сведения о владени­ях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы дан­ных могут быть связаны друг с другом и географически лока­лизованы через координатные или идентификационные коды объектов.

В Норвегии, равно как и в Шве­ции, стандарты описания объек­тов и информационные связи между ними установлены зако­нодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение фи­нансирует правительство.

В Дании кадастр предполагает в основном картирование земель­ных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что основная функция кадастровой системы – это идентификация каждого зе­мельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с вла­дельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее вре­мя эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена участка.

Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например, он является основой для утверждения законных прав на землю.

3) Англоязычные страны: Вели­кобритания, США, большинст­во провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Характерно большее развитие не земельного кадастра, а систе­мы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле с конти­нентальной точки зрения в Ве­ликобритании земельного ка­дастра не существует вообще.

Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содер­жит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

В США высокая степень децентрали­зации и местной правовой автоно­мии определила позднее принятие федерального общенационального земельного законодательства.

Оно впервые было представлено в Сенат в 1970 году. Общепринятой местной формой законодательно­го регулирования использования городской земли является зонирование, введенное в Лос-Анджелесе в 1909 году. Законодательный статус оно получило в Нью-Йорке в 1916 году. В 1924 году были подготовле­ны законодательные стандарты для штатов и местных общин. В настоя­щее время они распространяются на 98% городов.

4) Страны с немецкой системой (страны Центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария.

Для этой группы стран характер­но выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсис­тем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной.

Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим ра­ботам, затрагивающим земле­пользование и землеустройство; реестр документов, к которым хранятся договоры и прочие пра­вовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т.д.

Рыночные и нерыночные системы определения кадастровой стоимости недвижимости

У каждой из этих систем имеются свои преимущества и недостатки.

При функционировании неры­ночной системы определения нормативной стоимости недвижи­мости механизм определения объ­ектов недвижимости более про­стой. Под механизмом определе­ния кадастровой стоимости мы понимаем совокупность законода­тельных актов, функций, органи­зационных структур, персонала, методов, технических средств и информации, функционирование которой позволяет получить стои­мость недвижимости для целей на­логообложения.

Нерыночная система определе­ния нормативной стоимости не­движимости устойчива к колеба­ниям рынка и, поскольку она про­ста, менее затратная, чем система определения кадастровой стои­мости недвижимости на основе фактических рыночных цен не­движимости.

К ее недостаткам относится то, что нормативная стоимость не отра­жает реальной ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная система определения кадастровой стоимости недвижи­мости более сложная. Она основана на более сложной методологии -методологии массовой оценки, ко­торая включает в себя три основ­ных подхода к оценке объектов недвижимости: затратный, доход­ный и сравнительный.

Главным ее преимуществом при оптимальном функционировании являются реальные и качествен­ные значения кадастровой стои­мости объектов недвижимости.

В Российской Федерации до 1999 года оценка стоимости земельных участков для целей налогообложе­ния осуществлялась по первому виду системы: по системе опреде­ления нормативной стоимости не­движимости. Определялась так на­зываемая нормативная стоимость земельных участков.

Она определялась по методикам, утвержденным руководством субъ­ектов Российской Федерации. С 1999 года в стране стала опреде­ляться кадастровая стоимость зе­мель, и в течение десяти лет ре­зультаты по кадастровой оценке земель были получены. После это­го был введен механизм налогооб­ложения земельных участков, ис­ходя из их кадастровой стоимости.

Что касается объектов капиталь­ного строительства, то налогооб­ложение по ним до сих пор осуще­ствляется по инвентаризационной стоимости, которая основывается на системе определения норма­тивной стоимости недвижимости.

С 2014 года налогообложение на объекты капитального строитель­ства коммерческого назначения будет осуществляться по кадаст­ровой стоимости, полученной на основе рыночных цен, сложив­шихся на рынке недвижимости, а в перспективе эта база налогооб­ложения недвижимости будет распространена на все виды объ­ектов капитального строительст­ва и для всех физических и юри­дических лиц. Таким образом, бу­дет осуществлен переход на налогообложение единого объ­екта недвижимости, включающе­го земельный участок и объект капитального строительства, по кадастровой стоимости.

В результате изучения зарубеж­ного опыта определения и оспа­ривания кадастровой стоимости нами были сделаны следующие выводы.

1. Оценка объектов недвижимости для целей налогообложения ис­пользуется во всем мире и явля­ется экономической и матери­ально-технической необходи­мостью. В мировой практике сложились две системы оценки, которые позволяют осуществить расчет налогооблагаемой базы:

нерыночная система – как сис­тема определения норматив­ной фиксированной заданной стоимости, устанавливаемой государством. Такая стоимость устанавливается нормативно-правовыми актами органов го­сударственной и муниципаль­ной власти;

рыночная система – как систе­ма массовой оценки объектов налогообложения, основанная на определении кадастровой стоимости, исходя из рыночной ситуации рынка недвижимости.

Для Российской Федерации не­обходимо использовать обе эти системы.

По тем объектам налогообло­жения, по которым имеются ры­ночные данные о сделках и по которым можно использовать методологические положения массовой оценки, возможно применять рыночные системы определения кадастровой стои­мости.

По тем объектам налогообло­жения, по которым нет граж­данского оборота, нет рыноч­ных данных об аналогичных сделках и нет возможности ис­пользовать методологические положения массовой оценки, возможно применять нерыноч­ные системы определения ка­дастровой стоимости. В этом случае государство или муни­ципалитеты могут сами уста­навливать нормативную стои­мость объектов недвижимости.

2. Чтобы исключить многие кон­фликты по оспариванию кадаст­ровой стоимости недвижимос­ти, необходимо иметь в виду, что кадастровая стоимость – это не рыночная стоимость: она все­гда должна быть ниже рыноч­ной стоимости, так как при ее определении не учитывается принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (как это имеет место быть при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости).

В связи с этим важно учесть в Российской Федерации опыт Германии, Швеции, Норвегии и других развитых стран, где зако­нодательно устанавливается ко­эффициент соотношения кадас­тровой стоимости к рыночной, соответственно в Германии -0,6, в Швеции – около 0,7, в Нор­вегии – 0,3. В Латвии, где кадас­тровая стоимость сельскохозяй­ственных земель составляет 60% от рыночной, государство планирует отказаться от исполь­зуемого ранее принципа сбли­жения кадастровой стоимости с рыночной.

3. В большинстве рассмотренных зарубежных стран при опреде­лении кадастровой стоимости недвижимости широко исполь­зуются компьютерные техноло­гии, позволяющие повысить точность результатов оценки и снизить издержки на ее прове­дение.

4. Ответственность за проведение оценки в большинстве развитых стран возложена на государст­венные органы управления и власти (органы, формирующие кадастр недвижимости, налого­вые органы, муниципалитеты).

В Российской Федерации, по на­шему мнению, сложилась более благоприятная ситуация, чем в других странах, для оптималь­ной организации процесса оп­ределения кадастровой стоимо­сти недвижимости, так как все основные функции по подготов­ке исходной информации для кадастровой оценки (учет объ­ектов недвижимости, картогра­фирование, первичная регист­рация, регистрация сделок на рынке недвижимости, ведение реестра недвижимости и др.) реализуются в одном государст­венном органе управления – Росреестре.

Зарубежный опыт свидетельст­вует, что там, где интегрирова­ны земельно-кадастровые, ре­гистрационные и оценочные функции в рамках одного госу­дарственного органа управле­ния, получается значительный социально-экономический эф­фект (например, Франция, Шве­ция и др.).

Этой благоприятной ситуацией необходимо воспользоваться и законодательно закрепить от­ветственность за определение кадастровой стоимости объек­тов недвижимости для целей на­логообложения за Росреестром, сняв ее с субъектов Российской Федерации и муниципалитетов. Это обстоятельство предполага­ет и осуществление финансиро­вания работ по оценке через Росреестр.

Данное решение позволит не только повысить качество оцен­ки (при создании предлагаемых нами системы кадастровой оценки и института аккредито­ванных при Росреестре оценщи­ков), но и снизить социальную напряженность в регионах Рос­сийской Федерации из-за не­адекватной оценки кадастро­вой стоимости недвижимости.

5. Сроки переоценки кадастровой стоимости недвижимости в за­рубежных странах различны: в одних – 8-12 лет, в других – 5-6 лет. Такие значительные сроки переоценки связаны с низкой инфляцией в этих странах.

В Российской Федерации из-за высокой инфляции сроки пере­оценки должны быть ниже.

В настоящее время переоценка раз в три года является, на наш взгляд, оптимальной. Однако надо иметь в виду, что в боль­шинстве стран (например, в Гер­мании, Испании, Швеции и др.) ответственные за кадастровую оценку органы управления и власти имеют право в зависи­мости от рыночной ситуации ежегодно индексировать кадас­тровую стоимость, определен­ную при оценке недвижимости. По нашему мнению, такой же порядок необходимо предусмо­треть и у нас. Но только, если от­ветственным за кадастровую оценку будет федеральный ор­ган управления (Росреестр), ко­торый имеет для этого все воз­можности.

6. Процедура оспаривания кадаст­ровой стоимости предусмотре­на в большинстве зарубежных стран. Но на практике таких процедур немного, так как:

во-первых, методология оцен­ки понятна и доступна для нало­гоплательщиков,

во-вторых, результаты оценки до утверждения их органами власти публикуются в интернете и могут обсуждаться,

в-третьих, имеется разумная организационная система уп­равления всем процессом када­стровой оценки,

в-четвертых, сообщество оцен­щиков обладает высоким про­фессионализмом и компетен­цией.

7. В большинстве рассмотренных зарубежных стран кадастровая регистрационная система состо­ит из двух частей:

картографической – это планы масштаба 1:500 – 1:5 000, на ко­торых отражена информация о границах собственности, адми­нистративные границы, мате­матическая основа планов (сис­тема координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, ос­новные элементы местности (сооружения, пути соединений, леса и пр.);

документной информации, к ко­торой относятся кадастровый идентификатор, регистрацион­ный номер в реестре собственнос­ти, адрес, налоговый код собствен­ника, когда и как создана собст­венность, кадастровая стоимость, права и ограничения относитель­но собственности и прочее.

Информация при этом группи­руется либо на основе земель­ного участка (в сельской местно­сти), либо строения (в городских поселениях).

Кадастровые регистрационные системы в этих странах, как пра­вило, многофункциональны. Они используются не только для нало­гообложения, но и реализуют юридические функции (закреп­ление имущественных прав на недвижимость), градостроитель­ные и иные функции.

Мы считаем, что и в Российской Федерации должна быть созда­на система государственной ка­дастровой оценки, которая явля­лась бы частью российской кадастровой системы, результатом функционирования ее стала бы качественная кадастровая стои­мость недвижимости для целей налогообложения и для других целей. Соответствующие иссле­дования в Финансовом универ­ситете при правительстве Рос­сийской Федерации в настоящее время ведутся.

  1. Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем // Земельный вестник России. 2010. № 1.
  2. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеуст­ройство и оценка земель (зарубежный опыт)/Под ред. С.Н.Волкова, В.С. Кислова. – М.: Технология ЦД, 2008.
  3. Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые си­стемы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. – СПб., 2006.
  4. Медведева О. Налогообложение недвижимости в Швеции // Финан­совая газета. Региональный выпуск. 2010. № 16.
  5. Махмудов Л. Система кадастра недвижимости Испании // Кадастро­вый вестник. 2011. № 4.
  6. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные уча­стки и возможность его использования в России // Государство и пра­во. 1999. № 12.
  7. Земельный кадастр стран Западной Европы, США и Канады / Овси-щер А.Я. – М.: ВНИИИТЭИ Агропром, 2010.
  8. Волков С.Н., Землеустройство. Т. 7. Землеустройство за рубежом. – М.: Колосс, 2005.
  9. Вараксин Г.С., Мезина А.Д. Особенности ведения государственного кадастра недвижимости за рубежом, 2008.
  10. Быстров Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в зарубежных странах. Теория, практика и перспектива. – Минск: БГЭУ, 2010.
  11. Борисова А.С. Сравнительный анализ принципов оценки недвижи­мости в Великобритании и России // Имущественные отношения в РФ. 2011. № 8.
  1. http:// fiz-ra.ucoz.com – зарубежный опыт ведения земельно-кадаст­ровых геодезических работ.
  2. http://pics.reaty.rbc.ru/articles/foreign – сайт РБК. Зарубежная недвижи­мость.
  3. http: //kadastorovik.com – Земельный кадастр США.
  4. http://kadastr.ru/ – Федеральное агентство кадастра объектов недви­жимости.
  5. http://www.dinside.no
  6. http://www.regieringen.no
  7. http: //www.kartverket.no
  8. http: www.oslo.kommune.no
  9. http://www.justicemaker.ru/view-article.php?id=6&art=3557
  10. http://www.sweden4rus.nu/rus/info/juridisk/kadastr_shveci
  11. http://www. nordlex.fi

Автор: Владимир Григорьев, профессор кафедры «Оценка и управление собственностью» Финансового университета при правительстве Российской Федерации, д.э.н.; Анна Пенчук, студентка финансово-экономического факультета Финансового университета при правительстве Российской Федерации

Еще по теме:

  • Оформление залога движимого имущества у нотариуса Уведомление о залоге движимого имущества В 2014 году в России законодательное закрепление получило уведомление о залоге движимого имущества. Этот инструмент позволяет «застраховать» себя от возможных неприятностей, связанных с недобросовестным […]
  • Вид на жительство в петербурге ВНЖ РФ - получить вид на жительство в России Вид на жительство (ВНЖ) – это документ, подтверждающий право иностранного гражданина на постоянное проживание и свободное перемещение по стране. Вид на жительство выдается на 5 лет и по его окончанию […]
  • 3 ст 158 ук рф кража Статья 158 УК РФ. Кража (действующая редакция) 1. Кража, то есть тайное хищение чужого имущества, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, […]
  • О защите прав потребителей подмена Возврат товара ненадлежащего качества в течении 14 дней Здравствуйте, мною был приобретен смартфон, дома обнаружил, что один из двух динамиков не работает, на следующий день понес его в магазин с просьбой вернуть деньги или поменять на дркгой, в […]
  • Владимир зайцев юрист Ищу юриста засудить юриста: как не стать жертвой «Суды завалены исками от обманутых граждан» 26.01.2018 в 15:55, просмотров: 6867 Рядовые граждане, теряющиеся в бесчисленном множестве законов, то и дело обращаются к различным специалистам за […]
  • Добровольное установление отцовства процедура СЕМЕЙНОЕ ПРАВО РОССИИ Добровольное установление отцовства. Если ребенок рож­ден матерью, не состоящей в браке, отцовство может быть установлено путем подачи в орган загса отцом и матерью ребенка совместного заявления (п. 3 ст. 48 СК). В подобной […]