Выселение из жилого помещения не собственника

Выселение из жилого помещения лица, не являющегося собственником

В соответствии с нормами гражданского кодекса РФ лицу, которое является собственником имущества, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества, в том числе жилого помещения, любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Нередко встречаются ситуации, когда лицо, не являющееся собственником жилого помещения, например, бывший член семьи собственника (при смене собственника жилья, либо при разводе супругов) продолжает проживать в принадлежащем Вам жилом помещении, делая затруднительным совместное пользование имуществом.

Жилищный кодекс в указанном случае защищает интересы собственника жилого помещения, говоря о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Однако следует учитывать, что если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Адвокаты Коллегии адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры» окажут содействие при разрешении вопросов, связанных с выселением из жилых помещений, находящихся в собственности граждан, лиц, не являющихся собственниками жилых помещений.

В том случае, если Вы считаете, что выселением ваши права нарушаются обратитесь за юридической консультацией к специалистам нашей Коллегии, так как самостоятельно противостоять выселению из жилого помещения достаточно сложно.

Выселение из жилого помещения не собственника

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Выселение из жилого помещения собственником несовершеннолетних (внуков)?

Можно ли выселить, признать утратившими право пользования жилым помещением несовершеннолетних внуков собственника, вселенных самим собственником, если в данный момент внуки фактически проживают со своим отцом в другом жилом помещении, но сохраняют регистрацию в жилом помещении бабушки?

Законодатель исходит из принципа приоритетной защиты прав несовершеннолетних. Так, имеется разъяснение Верховного Суда РФ о том, что в случае расторжения брака, ребенок не становится бывшим членом семьи родителя, даже если место его жительство определено с другим родителем и имеет право пользования жилым помещением, собственником которого является, например, отец, тогда как проживает ребенок после развода с матерью (см. подробнее комментарии к статье 31 ЖК РФ ).

Что касается возможности признания утратившим право пользования жильем бабушки, то, опять же, применяется аналогичный подход: ребенок в силу своего несовершеннолетия не способен реализовать в полной мере свои права и обязанности; такие обстоятельства как непроживание в данный момент времени с бабушкой, отсутствие общего хозяйства, общих предметов быта и т.д. не связано с волеизъявлением самого несовершеннолетнего, а продиктовано волей родителя ребенка как его законного представителя. Поэтому само по себе фактическое непроживание несовершеннолетнего члена семьи с собственником не является самостоятельным и достаточным основанием для вывода о прекращении семейных отношений между бабушкой и внуком.

Между тем, в том случае, если судом будет установлено, что выезд ребенка (и его законного представителя) из спорной квартиры связан с вселением в другое жилое помещение, на которое ребенок приобретает самостоятельное право (собственность или социальный наем), то, по нашему мнению, данное обстоятельство может послужить основанием для удовлетворения иска о признании ребенка утратившим право пользования жильем бабушки, поскольку такая утрата не нарушает прав несовершеннолетнего на жилье, которым он, как установит суд, обеспечен.

Пример из судебной практики

Собственник жилого помещения обратилась в суд с иском о признании двух своих несовершеннолетних внуков прекратившими право пользования жилым помещением.

Указала, что с мая 2013 года внуки фактически проживают по другому адресу, сохраняя регистрацию в ее доме. Вселены внуки были в ее согласия на постоянное место жительства в спорное жилое помещение в 2010 году. Истица указала, что ответчицы постоянно проживали в ее доме до смерти их матери — дочери истицы, в настоящее время проживают по месту регистрации своего отца. Однако ни ответчицы, ни их отец какого-либо другого жилого помещения в собственности не имеют.

Суд отказал в иске, указав, что несовершеннолетние внуки были зарегистрированы в спорном жилом помещении вместе со своей матерью, с согласия истицы, были вселены как члены семьи собственника, и не утратили семейные связи с истицей.

То обстоятельство, что в настоящее время ответчицы проживают по другому адресу вместе со своим отцом, не свидетельствует о наличии оснований для прекращения ими права пользования спорным жилым помещением, поскольку в силу своего возраста они не могут самостоятельно осуществлять свои права на выбор места жительства (из определения Липецкого областного суда от 12.02.2014 по делу N 33-381/2014)

Как выселить собственника из жилого помещения

Право собственности на квартиру, частный дом и другую жилплощадь гарантируется гражданам на конституционном уровне и не может быть утрачено в произвольном порядке.

Правоустанавливающие документы свидетельствуют о возможности собственника полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но с учетом интересов граждан, проживающих на жилплощади, а также органов государственной власти и местного самоуправления.

Выселение собственника квартиры или частного домовладения остается крайней мерой ответственности. Оно должно предваряться способами воздействия на правонарушителя в рамках административной и гражданско-правовой юрисдикции.

Особенности процесса выселения:

  1. Инициатива выселения граждан-правонарушителей из находящихся в их собственности жилплощади может исходить от местной администрации или соседей.
  2. Споры подобного характера решаются в судах общей юрисдикции – по месту жительства ответчика.
  3. Процедура выселения может занимать несколько месяцев.
  4. При оспаривании права собственности на недвижимость судебные процессы могут растянуться на 1-2 года и более.

Что такое выселение

Выселение предполагает прекращение пользования жилым помещением.

Это – запрет на:

  • постоянное проживание;
  • беспрепятственное пользование недвижимостью в личных целях – для досуга и т.д.

До подобных мер необходимо, чтобы на квартиру или дом было утрачено право собственности – что может быть осуществлено только в судебном порядке. Исковые заявления об оспаривании права собственности целесообразно сопровождать требованиями о выселении бывшего собственника в соответствии с правилами исполнительного производства.

Основания принудительного лишения гражданина права собственности на жилое помещение указаны в статье 293 ГК РФ. Собственник должен владеть, пользоваться, распоряжаться недвижимостью строго согласно ее прямому назначению.

Использование квартиры или частного дома под складское помещение или промышленное производство, без перевода жилого помещения в нежилое, будет основанием для искового заявления со стороны муниципальных органов на принудительное изъятие недвижимости у собственника.

В качестве дополнительных случаев выселения закон также выделяет:

  • незаконную перепланировку;
  • неуплату коммунальных платежей (в случае если в собственности у ответчика есть несколько объектов недвижимости, пригодных для постоянного проживания);
  • несоблюдение санитарно-гигиенических, технических и иных норм, обеспечивающих безопасное проживание собственника квартиры и его соседей.

Исковые заявления о выселении собственника подаются исключительно:

  • органами государственной власти;
  • муниципалитетами.

Собственник как обладатель титульного права на объект недвижимости защищен нормами статьи 71 Конституции РФ (право на благоустроенное жилье). Выселение предполагает решение юридической судьбы жилого помещения. При незаконной перепланировке – если нет возможности вернуть жилплощадь в прежнее состояние, квартира (дом) реализуются через публичные торги, с компенсацией бывшему собственнику экономических потерь.

Особенности выселения из жилого помещения

Выселение собственника из жилого помещения базируется на нормах жилищного законодательства и осуществляется в рамках гражданского судопроизводства.

Нормы ЖК РФ предусматривают обязанность органов государственной и муниципальной власти, инициирующих процедуры лишения права собственности на жилье:

  • обеспечить ответчика и его семью жилплощадью;
  • предоставить выкупную цену за недвижимость – при использовании жилья для государственных и муниципальных нужд.

Закон от 21 июля 1998 года «Об ипотеке» допускает возможность выселения собственника из квартиры без предоставления альтернативной жилплощади.

За нарушение прав соседей

Нарушение санитарно-гигиенических, технических, экологических норм при использовании жилплощади может нанести вред соседям, с причинением моральных и физических неудобств. На региональном уровне действуют законы «О тишине», ограничивающие уровень шума в ночное время суток – с 23 до 7 утра.

Уровень допустимого воздействия в ночное время суток не должен превышать 30 дБ. Выселение собственника из жилого помещения за нарушение прав соседей должно подкрепляться весовыми доказательствами.

Закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» скачать можно здесь.

В многоквартирных домах чрезмерная активность граждан в ночное время суток – шум дрели, бурные вечеринки – часто становятся «головной болью» участковых уполномоченных. Именно к ним обращаются граждане с жалобой на соседей.

На практике такая мера оказывается малоэффективной, так как часто участковый может воздействовать на буйных соседей только методами убеждения.

У лиц, регулярно страдающих от чрезмерно активного поведения соседей в ночное время, есть также возможность обратиться с жалобой в муниципальные органы власти, которые уполномочены обращаться в суд о принудительном выселении соседа-собственника квартиры.

Аналогичные иски могут быть поданы на основании неоднократного нарушения соседями санитарно-гигиенических норм:

  • неконтролируемого разведения животных;
  • завалов мусора в квартире.

Сложность подобных дел заключается в обязанности истца доказать, что сосед-собственник квартиры действительно своими действиями систематически нарушает безопасность и покой истца.

В качестве доказательственной базы юристы рекомендуют использовать:

  • результаты санитарно-строительных экспертиз;
  • заявления в органы администрации, прокуратуру и полицию.

Интересует, как выселить незаконно проживающих граждан? Вся информация в этой статье.

За неуплату

Регулярные просрочки по неуплате коммунальных платежей могут стать основанием для выселения собственника из жилого помещения без какой-либо компенсации. Положительный результат судебного дела возможен, если в распоряжении у собственника есть несколько жилых помещений.

Срок неуплаты коммунальных платежей должен составлять не менее 6 месяцев.

Если в течение этого периода собственник вносил деньги за коммуналку даже в минимальных размерах, то суд откажет в иске по причине неиспользования альтернативных способов воздействия на должника – взыскания пени, штрафов и др.

Бывшего супруга собственника

Имущественный режим супругов по умолчанию предполагает совместный характер. Договорные имущественные отношения могут быть зафиксированы в брачном договоре. Документ должен указывать конкретные объекты недвижимости, которые будут находиться в собственности у каждого из супругов.

Суд может признать брачный договор недействительным и присудить объект недвижимости, который находится в собственности у одного супруга другому супругу:

  1. При переходе права собственности к одному из супругов другой обязан покинуть жилое помещение в указанный в судебном решении срок.
  2. Суд также учитывает интересы несовершеннолетних детей и оставляет наиболее ценные объекты недвижимости преимущественно за тем супругом, который осуществляет уход за общими маленькими детьми.
  3. Другой бывший супруг имеет право на равноценную компенсацию.

Недвижимое имущество, приобретенное в браке, по закону должно быть реализовано в установленный судом срок. Выселение прежнего собственника осуществляется по инициативе одного из супругов в органы судебных приставов, если второй супруг отказывается добровольно покинуть дом или квартиру, переданную по решению суда новому владельцу.

Образец искового заявления о выселении бывшего члена семьи можно скачать здесь.

Несовершеннолетних детей

Выселение несовершеннолетнего ребенка (даже если место жительства ребенка по решению суда установлено с другим родителем) невозможно до достижения им возраста 18 лет. Интересы несовершеннолетних детей учитываются при любых сделках с жилплощадью.

Продажа частного дома или квартиры будет возможна только, тогда, когда продавец предоставит в регистрирующие органы сведения о том, куда будут прописаны дети.

При выселении несовершеннолетних суд также учитывает наличие у их законных представителей свободной жилплощади, пригодной для постоянного проживания.

При смене собственника

Основания приобретения правомочий собственности на жилое помещение регулируются ГК РФ. Любая сделка с недвижимостью предполагает добровольное согласие сторон на его отчуждение.

При обращении взыскания на недвижимость по обязательствам собственника новый владелец может быть представлен:

  • физическим лицом;
  • организацией;
  • органом государственной (муниципальной) власти.

Полномочия прежнего собственника прекращаются при вступлении в законные права приобретателя жилплощади, что подтверждается фактом государственной регистрации и выдачей новых правоустанавливающих документов.

Выселение прежнего собственника осуществляется на основании компетентных действий судебного пристава-исполнителя.

Без предоставления жилья

Выселение собственников без предоставления жилья осуществляется при:

  • обращении банком взыскания на объект ипотечного кредитования;
  • неуплате коммунальных платежей – если у собственника есть несколько жилых помещений.

При расселении многоквартирного аварийного дома, в котором проживают владельцы муниципального жилья и собственники приватизированных квартир, муниципалитет должен предоставить равноценное жилье всем семьям, вне зависимости от формы собственности на помещения.

Порядок и последствия принудительного выселения

Принудительное выселение собственников организуется только после вступления решения суда в законную силу. До этого стороны обладают правом апелляции (кассации) и сохраняют возможность не потерять свое жилье.

Исполнение решения суда о выселении осуществляется территориальным управлением судебных приставов в субъектах РФ. В отдельных случаях расселения аварийного жилья может осуществляться с санкции прокурора, которая должна быть утверждена постановлением судьи.

Принудительное выселение лишает собственника права владения жилым помещением.

«Триада» права собственности – владение, пользование и распоряжение имуществом утрачивается на основании решения судебных органов.

Лишение права собственности предполагает отчуждение объекта недвижимости в порядке:

При возмездном изъятии квартиры, комнаты или частного дома у собственника ему должна быть предоставлена равноценная денежная компенсация.

Пример: до изъятия дома для государственных или муниципальных нужд с его собственником должно быть заключено соглашение о соответствующей компенсации или предоставлении альтернативного благоустроенного жилья.

О выселении из аварийного жилья и судебной практике по этому вопросу читайте в этой статье.

Можно ли выселить из жилого помещения собственника несовершеннолетнего ребенка? Смотрите тут.

Судебная практика выселения собственника из жилого помещения за нарушение прав соседей

Решения в пользу истца по таким делам часто носят единичный характер. Требуется кропотливая работа для того, чтобы убедить суд в невозможности проживания собственника жилья с соседями.

Суд часто оставляет исковые требования без удовлетворения ввиду недостаточности доказательственной базы или неубедительных аргументов истца.

Подобные дела должны тщательно подготавливаться к судебному разбирательству опытными юристами и требуют существенных финансовых затрат. Целесообразно прибегать к помощи медиаторов, способных не доводить дело до суда и выработать компромиссный для конфликтующих сторон выход из сложной ситуации.

На видео о выселении за нарушение прав соседей

В каких случаях могут выселить из жилого помещения?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Основания и порядок выселения из жилых помещений отличаются в зависимости от вида жилищного фонда и прав на жилое помещение (частная собственность, социальное жилье, специализированное жилье). Рассмотрим случаи, при которых выселение из жилого помещения возможно.

Систематическое нарушение прав соседей, использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное обращение с ним

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, они могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение допускается только в качестве крайней меры и только по решению суда, при условии что наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи не выполнят полученное от наймодателя предупреждение о необходимости устранить нарушения и провести в соразмерный срок ремонт помещения, если обращение с жильем приводит к его разрушению (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

С иском о выселении в данном случае вправе обратиться наймодатель или другие заинтересованные лица, например соседи, а также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Если указанные выше нарушения совершает собственник жилого помещения и после предупреждения органа местного самоуправления продолжает их совершать и не производит необходимый ремонт, то по иску органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ; п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или ИП-деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) ( п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Признание дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия. Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 4, 6, 7, 9 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Лицам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта (ст. ст. 86, 87.2, 89 ЖК РФ).

Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с отказом привести его в прежнее состояние

Если собственник или наниматель отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, то суд по иску вышеуказанного органа может принять решение (ст. 29 ЖК РФ):

  • о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (для собственника жилья);
  • о расторжении договора социального найма и выселении из жилого помещения (для нанимателей).

Переход права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Обращение взыскания на жилое помещение

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц (п. 1 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными, например длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д. (ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства

В этом случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом.

Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (п. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; п. п. 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Лишение родительских прав

Граждане, лишенные родительских прав, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по данным договорам. При отказе сделать это они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случая передачи жилого помещения другому лицу, которое является стороной трудового договора с нанимателем жилого помещения, а также определенных групп граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях (ч. 2 ст. 102, ст. 103 ЖК РФ).

Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу? >>>

Когда утрачивается право пользования жилым помещением? >>>

Выселение из жилого помещения: порядок и особенности реализации

Автор: Кирилл Кондрашев

Кирилл Кондрашев, юрисконсульт

Право на жилище — одно из базовых конституционных прав гражданина. В связи с этим одна из главных задач государства заключается в создании действенных гарантий соблюдения данного права, в том числе посредством установление перечня оснований выселения из жилых помещений и регламентирования процедуры выселения.

Одним из конституционных прав является право гражданина на жилище, которое содержится в ст. 40 Конституции РФ. Данная статья также закрепляет ряд положений, гарантирующих реализацию данного права. В частности, согласно пункту 1 названной статьи, никто не может быть произвольно лишён жилища. Кроме того, данное конституционное положение нашло своё отражение и в ст. 3 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном ЖК РФ и другими федеральными законами.

Исходя из положений действующего законодательства, можно сделать вывод, что выселение осуществляется в отношении гражданина, проживающего в жилом помещении постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нём. При этом предусматривается два варианта выселения: без предоставления другого жилого помещения и с предоставлением другого жилого помещения. Рассмотрим случаи выселения без предоставления другого жилого помещения.

1. Выселение в случае смены собственника. В соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу права пользования данным жилым помещением у членов семьи прежнего собственника прекращается. Однако из данного правила есть исключение, касающееся бывших членов семьи собственника, приватизировавшего соответствующее жилое помещение.

2. Выселение бывшего члена семьи собственника. По общему правилу бывшими членами семьи считаются бывшие супруги. Данная позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». При этом важно понимать, каким образом собственником была получена квартира. Здесь, как и в предыдущем случае, есть ряд исключений, касающихся бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, а также жилого помещения, которое приобреталось в период брака на совместные денежные средства.

3. Выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда в связи с истечением срока проживания и по другим основаниям.

4. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение.

5. Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания.

6. Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива.

7. Выселение за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития.

8. Выселение лиц, лишённых родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано невозможным.

Вне зависимости от основания выселения решение о выселении того или иного лица из жилого помещения принимается в судебном порядке. Рассмотрим теперь наиболее интересные судебные примеры первых двух случаев выселения.

Как отмечалось, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом действующим законодательством установлено изъятие из этого правила, согласно которому при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим своё право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Данный вывод содержится в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, утверждённом Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28.05.2008, и подтверждается соответствующей судебной практикой. Аналогичная ситуация рассмотрена в определении Верховного Суда РФ от 31.03.2015 № 49-КГ15-1.

Истец обратился в суд с иском к трём ответчикам о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учёта, обосновывая свои требования тем, что заключил с одним из ответчиков договор купли-продажи данного жилого помещения (квартиры). Право собственности на квартиру у одного из ответчиков возникло в результате приватизации, от участия в которой остальные ответчики отказались. При этом данные ответчики впоследствии предоставили нотариально заверенное согласие на продажу квартиры, в котором обязались сняться с регистрационного учёта.

Судом первой инстанции требования удовлетворены в полном объёме. Однако апелляционная инстанция решение суда первой инстанции отменила в части выселения ответчиков, не являвшихся собственниками квартиры.

Верховный Суд Российской Федерации при рассмотрении кассационной жалобы истца отметил, что, согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Согласно ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением.

По мнению суда, давая согласие на приватизацию, ответчики имели равное право пользования квартирой и имели право рассчитывать на то, что право пользования данным жилым помещением будет для них носить бессрочный характер. В данных условиях отсутствуют основания для выселения ответчиков, не являвшихся на момент совершения договора купли-продажи квартиры её собственниками. Кроме того, не приняты судом и нотариально заверенные согласия ответчиков на продажу квартиры и обязательства сняться с регистрационного учёта в данном жилом помещении как не порождающие обязанности ответчиков перед истцом отказаться от права пользования жилым помещением и выселиться из него, поскольку они составлены задолго до заключения договора купли-продажи квартиры, когда отсутствовали сведения о том, кому и на каких условиях будет продана квартира.

Следует отметить, что аналогичная позиция также высказана и Конституционным судом РФ (определение Конституционного Суда РФ от 02.07.2013 № 1033-О).

Тем не менее, такая ситуация не является безвыходной, судебная практика позволяет определить, при наличии каких обстоятельств можно говорить о прекращении права пользования жилым помещения у лиц, отказавшихся от приватизации.

В первую очередь, это личное волеизъявление, приравненное к отказу от такого права. Так в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 203-В11-14 отмечается, что ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» призвана защитить права бывших членов семьи собственника жилого помещения от возможного принудительного их выселения по инициативе собственника, то есть против их воли. Следовательно, реализация этих прав зависит от волеизъявления самих бывших членов семьи собственника. В случае их намерения добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства такое обстоятельство должно расцениваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором в отношении данного жилого помещения.

Кроме того, прекращение подобных прав возможно в результате утраты права пользования в тех случаях, когда соответствующее лицо не вселялось, не проживает, не имеет вещей, не ведёт хозяйства по этому адресу, т. е. по обстоятельствам, на основании которых возможно выселение и иных лиц, а не только лиц, отказавшихся от приватизации. Такой вывод содержится в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2012 г. № 33-15524/12.

Также заслуживают внимания случаи обращения с иском о выселении бывших супругов из жилых помещений, приобретённых в период брака. В таких случаях суды, как правило, отказывают в удовлетворении требований, исходя из того, что квартира приобреталась для нужд семьи, а не для личного использования истца. При этом факт приобретения квартиры, в том числе и на заёмные денежные средства, правового режима имущества не меняет, поскольку долговые обязательства истца-заёмщика перед кредиторами являются общими долгами супругов и подлежат распределению между ними пропорционально присуждённым долям (ч. 3 ст. 39 СК РФ). Кроме того, ответчики зачастую предъявляют встречные иски об определении размера доли в праве собственности на соответствующее жилое помещение, которые в большинстве случаев удовлетворяются. Примерами таких судебных актов могут служить кассационное определение Московского городского суда от 19.07.2013 № 4г/2-6355/13, апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17.01.2012 № 33-605/2013, кассационное определение Томского областного суда от 31.05.2011 № 33-1622/2011.

Однако в некоторых случаях принимаются судебные акты, не соответствующие общей тенденции. Примером может служить постановление Президиума Московского городского суда от 26.10.2012 по делу № 44г-151/12.

Гражданка К-ва обратилась в районный суд г. Москвы с иском к бывшему супругу К-ву о прекращении его права пользования жилым помещением и его снятии с регистрационного учёта. Истица и ответчик состояли в браке с 3 марта 1979 г. На основании решения мирового судьи от 20 февраля 2008 г. их брак был расторгнут. 20 октября 2005 г. ответчик дал нотариально удостоверенное согласие на покупку истицей любой квартиры в г. Москве по цене и на условиях, определяемых по её усмотрению. 24 октября 2005 г. истица заключила договор, по которому купила у Т. квартиру общей площадью 55,3 кв. м, жилой площадью 38,3 кв. м. Договор купли-продажи зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) 24 ноября 2005 г. Ответчик зарегистрирован в указанной квартире по месту жительства 26 января 2006 г.

Обращаясь в суд с иском, истица исходила из того, что она единственный собственник квартиры, а ответчик является бывшим членом её семьи, длительное время в квартире не проживает, в связи с чем на основании положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ он не сохраняет право пользования жилым помещением и подлежит снятию с регистрационного учёта по месту жительства.

Районный суд отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что квартира приобретена в период брака, какие-либо доказательства её приобретения за счет личных средств истицы не представлены, следовательно, квартира является совместно нажитым с ответчиком супружеским имуществом и положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ на рассматриваемые правоотношения не распространяются.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда (далее — Мосгорсуд) решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Однако кассационная инстанция указала на то, что в соответствии с данными Единого реестра единственным собственником квартиры выступает истица, а ответчик её сособственником не значится. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Ответчик каких-либо встречных исковых требований о разделе квартиры в качестве совместно нажитого имущества не заявлял.

В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований суд может в случаях, предусмотренных федеральным законом. Однако такая возможность в ГПК РФ или в СК РФ не предусмотрена. Возможность раздела общего имущества по инициативе суда без предъявления супругом иска о разделе имущества не предусмотрена. По мнению кассационной инстанции, суд первой инстанции по собственной инициативе без требуемого законом (ст. ст. 131, 137 ГПК РФ) волеизъявления стороны подменил основание и предмет заявленного иска, по существу рассмотрев вместо иска о прекращении права пользования жилым помещением иск о разделе совместно нажитого имущества, который в рамках данного спора ни одной из сторон не заявлялся. На основании изложенного решение районного суда и апелляционное определение были отменены, дело передано на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.

Как видно из приведённых примеров, судебная практика по вопросу выселения из жилых помещения разнообразна и порой противоречива. Тем не менее, резюмируя вышеизложенное, отметим, что действующее законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований выселения, независимо от основания выселения предусмотрен судебный порядок рассмотрения таких дел. При этом законодатель, стремясь защитить интересы лиц — членов семьи собственника жилого помещения, устанавливает случаи, когда право на жилое помещение сохраняется у таких лиц даже в случае смены собственника данного помещения. В ситуациях, когда в силу несовершенства законодательства имеются противоречия между положениями Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ, особую роль приобретает судебная практика, которая также ориентирована в первую очередь на защиту прав стороны, в отношении которой заявлено требование о выселении. Это, однако, не означает, что судами поощряется какое-либо злоупотребление правом или недобросовестное поведение сторон. Наоборот, суды в рамках разрешения конкретных дел стремятся компенсировать отсутствие чётких законодательных положений. Примером этого являются обстоятельства, свидетельствующие о прекращении права пользования жилым помещения у лиц, отказавшихся от приватизации.

Всё это следует учитывать, например, при осуществлении сделок с жилой недвижимостью на стадии проверки на предмет «юридической чистоты», дабы долгожданное приобретение квартиры не обернулось впоследствии многомесячными судебными разбирательствами. А также и лицам, в отношении которых поданы требования о выселении, необходимо знать, какие доводы могут быть положены в основу защиты своих прав.

Кондрашев Кирилл Сергеевич, юрисконсульт

E — mail : kirill — kondrashev @ yandex . ru

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.

Еще по теме:

  • Оформление залога движимого имущества у нотариуса Уведомление о залоге движимого имущества В 2014 году в России законодательное закрепление получило уведомление о залоге движимого имущества. Этот инструмент позволяет «застраховать» себя от возможных неприятностей, связанных с недобросовестным […]
  • Вид на жительство в петербурге ВНЖ РФ - получить вид на жительство в России Вид на жительство (ВНЖ) – это документ, подтверждающий право иностранного гражданина на постоянное проживание и свободное перемещение по стране. Вид на жительство выдается на 5 лет и по его окончанию […]
  • 3 ст 158 ук рф кража Статья 158 УК РФ. Кража (действующая редакция) 1. Кража, то есть тайное хищение чужого имущества, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, […]
  • Вакансии юрист искитим Вакансии МО МВД России «Искитимский» Вакансии МО МВД России «Искитимский» Межмуниципальный отдел МВД России «Искитимский» проводит отбор кандидатов на службу в органы внутренних дел в должности: — водитель-сотрудник группы тылового обеспечения — […]
  • О защите прав потребителей подмена Возврат товара ненадлежащего качества в течении 14 дней Здравствуйте, мною был приобретен смартфон, дома обнаружил, что один из двух динамиков не работает, на следующий день понес его в магазин с просьбой вернуть деньги или поменять на дркгой, в […]
  • Правила назначения наказания коап Назначение административного наказания Понятие административного права Предмет административного права Управленческие отношения Методы административного права Система административного права Источники административного […]