Как не потерять квартиру при продаже

Содержание статьи:

Возможные риски при продаже квартиры

Продажа жилой площади – сложная и трудоемкая процедура, для проведения которой потребуется много сил и времени.

Не стоит забывать о рисках, с которыми придется столкнуться продавцу.

Чтобы их не допустить, необходимо помнить основные правила безопасности – не передавать оригиналы документов и не отдавать деньги без подтверждающего этот факт документа.

Как не потерять жилье?

Чтобы не потерять жилую площадь, продавец должен внимательно изучить все риски, с которыми он может столкнуться – это позволит выработать тактику их предотвращения.

Собственник квартиры всегда должен внимательно и ответственно подходить к совершению сделки.

На что обратить внимание продавцу?

Продавец должен обратить внимание на личность покупателя, если она вызывает сомнения или подозрения, то не пускайте человека в квартиру.

Убедитесь, что он всерьез намерен приобрести недвижимость, и занимается поисками, а не преследует иную цель, к примеру, кражу или ограбление.

Осмотр жилья

Потенциальные покупатели, придя на осмотр жилого помещения, могут интересоваться вовсе не жилой площадью, а имуществом, которое в нем находится.

Продавец должен насторожиться, если покупатель осматривает не состояние коммуникаций, вид из окна или документы, а вещи, расположенные в комнатах.

Чтобы предупредить кражу, рекомендуется:

  • проверять паспорта лиц, которые посещают квартиру;
  • записывать их паспортные данные.

Перед показом комнат их рекомендуется освободить от ценных предметов и документов.

Одним из первых этапов, с которым придется столкнуться продавцу, является необходимость оценки стоимости объекта недвижимости.

Важно определить, по какой цене реализовать квартиру, чтобы не продешевить? В этих целях рекомендуется провести мониторинг ценовой политики в регионе, в котором происходит продажа.

Некоторые аферисты предлагаю низкую стоимость, и в качестве причины такого поступка уверяют, что продать жилую площадь по более высокой стоимости не удастся.

Для составления реальной картины стоимости, важно изучить все предложения о продаже. Источниками могут послужить объявления, размещенные в газетах, журналах, форумах и т.д.

Правильное оформление бумаг

Все документы должны быть правильно оформлены.

Особое внимание необходимо уделить:

Продавцы полагают, что об этом должны позаботиться покупатели, что нередко приводят к махинациям со стороны последних.

Оригиналы документов

Одна из частых ошибок продавцов заключается в том, что они обращаются не в проверенные временем и массой клиентов агентства, а к риэлторам, дающим обещание продать жилую площадь дорого и быстро.

Одним из условий работы с ними является сдача оригиналов документов и подписание договора, на основании которого гражданин соглашается не продавать жилую площадь через иных посредников.

В результате продавец не может предпринимать каких-либо действий, поскольку наступает полная зависимость от риэлтора.

У многих возникает вопрос – чем грозит расторжение договора в таком случае? Большинство агентств просто не вернет оригиналы документов.

Передача денег

Нередко казусы происходят при передаче денежных средств. Сделать это можно двумя способами – наличным и безналичным расчетом.

Первый метод является менее безопасным.

Чтобы не допустить мошенничества, рекомендуется:

  • передавать деньги только в безопасном месте;
  • в договоре указать, каким способом будут переданы средства;
  • продавец должен взять с собой свидетелей;
  • обязательное составление расписки о том, то деньги были получены.

Риски при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры – ситуации, с которыми может столкнуться каждый продавец.

Ошибочно полагать, что они происходят только с покупателями, напротив, продавцы являются центром внимания аферистов, поскольку квартира находится именно в их собственности.

Кража документов для дальнейшего использования, снятие жилой площади в аренду для мнимой продажи и многое другое – это все, с чем собственник может столкнуться.

Через ипотеку

Если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки, то покупатель должен убедиться, что:

  • она оформлена в банке, имеющем лицензию;
  • кредитный договор составлен в соответствии со всеми требованиями.

Каковы сроки оформления сделки при продаже квартиры? Смотрите тут.

В рассрочку

Риски продавца при продаже квартиры увеличиваются, если отчуждение недвижимости происходит в рассрочку.

Важно, чтобы такая сделка проходила внимательно, иначе покупатель может не заплатить всю сумму полностью.

Выделяют несколько вариантов реализации квартиры в рассрочку:

  1. Оформление задатка, сумма которого составляет определенный процент (например, 35%) от общей стоимости объекта с произведением последующих выплат остатка (время, отведенное на осуществление выплат, может быть любым, но чаще всего не превышает года).
  2. Вторая схема основывается на таком же механизме, но за каждый месяц рассрочки покупатель дополнительно должен платить проценты. Обычно их величина устанавливается в соответствии с теми, что выставляются банковскими организациями.
  3. Осуществление выплат происходит в несколько этапов, задаток не вносится, условия устанавливаются договором.

При оформлении рассрочки в договоре продавец должен указать запрет отчуждения недвижимости, пока сумма за неё не будет выплачена.

Несмотря на то, что формально права владения жилой площадью принадлежат покупателю, он не может ей распоряжаться некоторое время.

Если оформляется договор с указанием рассрочки, то необходимо прописывать все важные условия:

  • сумму, выплачиваемую постепенно;
  • периоды передачи денег;
  • другие положения, при выполнении которых соглашение можно считать исполненным.

По переуступке прав

Если передача квартиры осуществляется по переуступке прав, то для избегания мошенничества со стороны продавцов, необходимо в договоре указать все важнейшее пункты:

  • средства, которые необходимо доплатить;
  • обязательства, переходящие на покупателя;
  • последствия в случае невыполнения условий соглашения и т.д.

По генеральной доверенности

Нередко случаются ситуации, когда владелец недвижимости живет в другом городе или области.

Если у него являются обстоятельства, препятствующие заниматься отчуждением недвижимости самостоятельно, он может оформить генеральную доверенность на:

  • близкого родственника, которому полностью доверяет;
  • профессионального юриста;
  • посредника – к примеру, риэлтерское агентство.

Важно помнить, что ни один из перечисленных вариантов полностью не исключает вероятности мошенничества.

Нередко доверенные лица устанавливают более высокую стоимость квартиры, присваивая остаток себе, или после подписания договора и получения средств скрываются с ними.

Чтобы избежать подобных казусов, необходимо правильно составлять доверенность. Для этого требуется посетить консультацию у нотариуса, обсудить с ним все интересующие вопросы.

По жилищному сертификату

Если приобретение квартиры происходит с использование жилищного сертификата, то первым делом необходимо убедиться в том, что это не фальшивый документ.

В договоре обязательно требуется указать, что часть средств поступит по сертификату, а другая будет выплачена покупателем.

С материнским капиталом

Нередко для покупки квартиры используется материнский капитал. В таком случае одним из владельцев недвижимости будет являться гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста.

Для осуществления сделки потребуется оформить соответствующее разрешение от органов опеки. Не верьте покупателям, если они уверяют, что этого можно не делать или они все «устроят» – это повод насторожиться.

Как заключить договор купли-продажи доли квартиры? Читайте здесь.

Нужно ли платить налог за продажу квартиры менее 3 лет в собственности? Подробная информация в этой статье.

По договору дарения

Нередко покупатели предлагают оформить передачу недвижимости по договору дарения, мотивируя это преимуществом для продавца и нежеланием заниматься сложной процедурой купли-продажи.

Нельзя соглашаться на такое предложение, поскольку получив средства за объект, мошенники могут подать в суд на признание сделки недействительной.

При самостоятельном оформлении

При самостоятельном оформлении сделки может возникнуть такая проблема, как обращение к «псевдонотариусу». После заключения сделки, деньги нотариус забирает себе, и исчезает.

На видео о рисках при продаже жилья

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Ипотека популярна у россиян даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов в целом по стране. Трудно сказать, кто рискует больше: покупатель квартиры в ипотеку или тот, у кого жилье покупается – все зависит от конкретных обстоятельств.

При неблагоприятных обстоятельствах ущерб может понести каждая из сторон. Оставим ситуацию неплатежеспособности ипотечного должника для обсуждения в отдельной теме и рассмотрим, каким гражданско-правовым рискам подвержены продавец и покупатель, если речь идет об ипотечном жилье.

Риски покупателя-заемщика по ипотечному договору

Потеря задатка

Одним из рисков покупателя в случае приобретения жилья в ипотеку является опасность потерять задаток. Так, предшествующим непосредственно покупке квартиры шагом является оставление задатка продавцу (до 10% от стоимости), который остается у него в случае отказа приобретателя от сделки. Поскольку на момент оставления задатка покупатель, оформляющий ипотеку, зачастую не знает о решении банка, существует вероятность утраты задатка, если ипотечный договор не будет заключен.

Как минимизировать риск: риск потери задатка можно существенно снизить, если указать в одном из пунктов предварительного договора купли-продажи на то, что отказ в выдаче кредита банком не является отказом от сделки по вине покупателя. Также можно договориться о сравнительно небольшом размере задатка.

Другие риски

Если банк одобрил жилье, которое вы подыскали и кредит был выдан, то опасность потери всех своих и заемных денег сохраняется при возникновении обстоятельств, которые достаточны для оспаривания состоявшейся сделки:

  • продажа квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, без согласия одного из них;
  • квартира была получена по наследству и есть наследники, пропустившие и восстановившие срок вступления в наследство;
  • жилье приобреталось с помощью материнского капитала, но доли несовершеннолетним выделены не были до продажи квартиры;
  • при продаже квартиры, где прописаны дети (находящиеся под опекой, либо ребенок, оставшийся без родителей и опекуна) не было получено согласие органов опеки (см. как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, разрешение органа опеки).

Во всех указанных случаях покупатель рискует не вернуть после отмены сделки денежные средства, потраченные на покупку жилья. Если в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана ниже фактической (во избежание уплаты значительного по своей сумме налога), то покупатель после расторжения договора вправе претендовать только на эту сумму.

Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке

Продажа залогового жилья набирает обороты, поскольку многим заемщикам попросту нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке. Лучшим способом погасить долг для них становится продажа жилья, которое находится в залоге у банка. В такой ситуации создается определенная опасность крупного ущерба для покупателя, например:

Покупка квартиры с предварительным прекращением права залога

Это происходит в три этапа:

  • погашение задолженности перед банком — покупатель перечисляет часть стоимости жилья, равную долгу;
  • снятие обременения продавцом — после этого согласия банка на продажу не нужно;
  • оплата оставшейся части стоимости квартиры.

Из-за длительности процедуры риски для покупателя существенны, поскольку на каждом этапе возможно возникновения обстоятельств, препятствующих сделке:

  • Смерть, болезнь продавца, продавец скрылся и т.д — после погашения долга снятие обременения становится невозможным. В этом случае деньги, зачисленные на счет в качестве задатка и одновременно окончательного платежа по ипотечному долгу, безвозвратно теряются покупателем: банк их не вернет, взыскание с продавца или его представителей осуществить возможно, но проблематично исполнить.
  • Отказ продавца — также опасность потерять свои деньги после перечисления задатка сохраняется, учитывая возможность отказа продавца осуществить сделку до конца. В этом случае он, безусловно, несет ответственность по возврату уплаченных средств, но ввиду неплатежеспособности вернет их нескоро.

Статьи по теме:

В случае покупки квартиры с обременением по ипотеке

Сделать это можно только с согласия банка и риски для покупателя многократно возрастают: приобретателю необходимо будет самостоятельно принимать меры по снятию обременения, препятствий в процессе этой процедуры может быть несколько:

  • Двойной залог — учитывая проблемы продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических или физических лиц – при таких обстоятельствах покупатель не сможет снять обременение;
  • Арест или запрет регистрационных действий по квартире , возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца – запросить информацию об этом можно, но актуальность ее именно на день сделки не всегда достоверна;
  • Не точный расчет средств — расчет средств, предназначенных для покупателя в качестве погашения ипотеки, не всегда соответствует точности. Так, банки часто включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя об этом стороны по договору купли-продажи незадолго или в день сделки, а в некоторых случаях – просто списывают нужную сумму со счета, на который уже поступили деньги покупателя. Иногда суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таких размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу после погашения задолженности, существенно уменьшается.

При любой реакции продавца, терпит убытки покупатель:

  • от отказа от сделки, если есть еще такая возможность
  • до обращения в суд с иском о признании сделки недействительной.

Покупка квартиры с помощью кредитных средств

  • На оплату покупки залоговой квартиры кредит может быть выдан только банком-залогодержателем.
  • Такая покупка иногда оборачивается для покупателя залогового жилья большой бедой. Так, применительно к вышеописанным ситуациям, если оплата ипотечного долга или всей залоговой квартиры сразу происходит с помощью заемных денег, то в случае неблагоприятных обстоятельств покупатель теряет не только свои личные средства, но и остается должником по своему обязательству.

Как снизить риск : в определенной степени снизить риск покупателя поможет использование специального счета-аккредитива или ячейки депозитария, откуда деньги не могут быть извлечены до регистрации сделки. При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Риск продавца, чью квартиру покупают на кредитные средства

Способы передачи денег

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

  • Ячейка депозитария — для продавца желательно использование ячейки депозитария банка, поскольку он гарантировано получит свои деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
  • Использование заблокированного счета (аккредитива) , это альтернатива ячейки – доступ к разблокировке счета передается продавцу только после того, как сделка официально состоялась. В этом случае продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца (разве только при отзыве у банка лицензии или мошенничестве сотрудников).
Отмена сделки

Вместе с тем, есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации и сделки, и ипотеки, то продавец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу в любом случае. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, скорее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру. Чтобы не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы. Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.

Когда оформлять квартиру в залог

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Вопрос в том, когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Если сделка признана недействительной

Тогда действует двухсторонняя реституция — возврат приобретённого имущества по сделке:

  • продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка будет признана недействительной по каким-либо причинам
  • в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, существует опасность, что квартира повторно продана (иногда неоднократно). Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Риск продавца при оплате квартиры средствами военной ипотеки

Схема продажи жилья с оплатой военной ипотекой отработана давно:

  • участие в программе военного ипотечного кредитования только солидных аккредитованных банков
  • тщательная проверка чистоты сделки на всех этапах
  • четкая регламентация процедуры оплаты покупки

Все это приветствуется продавцами недвижимости, с учетом падения спроса на приобретение квартир. Но небольшой риск для продавца все же сохраняется. Продавцу следует знать, что:

Объект недвижимости подвергается тщательной проверке

Квартира не должна быть аварийной, наличие системы теплоснабжения, исправной сантехники обязательно, фундамент здания должен соответствовать определенным требованиям исходя из соображений долговечности. Многочисленные проверки, оценки квартиры продавца не ведут к каким-либо прямым затратам с его стороны. Вместе с тем, выявленные уже после совершения сделки неисправности в жилом помещении могут повлечь споры и претензии, в худшем случае – признание сделки недействительной. Кроме согласования получения кредита в банке, документы дополнительно проверяются в ЦЖЗ «Росвоенипотеке» и только после одобрения деньги перечисляются на специальный счет.

Оформление большого количества документов

При этом неудобством для продавца (но в определенной степени защитой от риска) служит оформление большого объема документов.

Денежные средства получает продавец только после регистрации права собственности

Денежные средства по договору купли-продажи продавец вправе получить только после регистрации права собственности военнослужащего, то есть в течение срока от 5-7 (обычно) до 30 (редко) дней. Длительность такого периода между заключением договора и получением денег уже сама по себе нежелательна для продавца.

Здравствуйте! Скажите какие особенности и риски при покупке квартиры в ипотеку по договору переуступки в ещё не сданном доме?

Здравствуйте, Татьяна. Вероятно, вы пишите о переуступке по договору долевого участия. Обратите внимание на то, что договор переуступки, как и ДДУ, должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. Кроме того, нужно проверить все расчеты — если на момент заключения договора переуступки за предыдущей стороной-покупателем есть определенный долг в расчетах, он может стать вашей головной болью. Застройщик должен дать свое письменное согласие, без которого переуступка будет считаться недействительной. Аналогичная ситуация с банком — если покупка оформляется с участием заемных средств, то согласие банка обязательно. Ну и, конечно, нужно оценить риск недостроя, будет ли сдан объект вовремя и без задержек.

Добрый день, при приобретении мною квартиры находящейся в ипотеке у продавца какие есть риски и какова процедура, ипотека от Сбербанка.

Здравствуйте, Мария. Если остаток по ипотеке небольшой и вы задатком гасите её, риски большие: предположим, после погашения продавец откажется от сделки или будет тянуть время со снятием обременения, то вернуть вам свои деньги будет проблематично. Здесь все зависит от чистоты намерений продавца. И потом, надо смотреть, состоял ли с браке продавец, чтобы избежать притязаний по разделу имущества. Если на этом основании признают сделку недействительной, то свой задаток, отданный, по сути, банку, вернуть будет практически невозможно.
С согласия банка можно оформить покупку без задатка в один день — этот вариант более безопасен. Ваши деньги кладутся в банковскую ячейку, представитель банка снимает обременение и здесь же в регпалате регистрируется сделка, деньги уходят часть продавцу на заранее открытый счёт и в счёт погашения ипотеки. Здесь проблема может быть только одна: если регпалата не зарегистрирует переход прав, то опять же деньги, направленные в счёт погашения, вам никто не вернёт. Не зарегистрировать могут только если есть запрет регистрационных действий на данное жильё (например, по другим кредитам продавца). Вот эту информацию и нужно узнать в день сделки, то есть убедиться в отсутствии ареста квартиры.

Добрый день.Меня интересует порядок продажи квартиры в ипотеке и частичном закрытии долга мат.сертификатом.Как должна проходить продажа в этом случае.Когда нужно выделять доли детям,их двое.И после того,как доли будут выделены,я могу продать квартиру или есть ещё какие то ньюансы?

Здравствуйте, Елена. Если я правильно поняла, вы хотите продать квартиру, которая сейчас находится в ипотеке и при этом предполагается погасить часть долга материнский капиталом. Квартиру можно будет продать только после того как будут выделены доли.
Для начала нужно будет заключить дополнительное соглашение к ипотечному договору о перечислении материнского капитала в счет основного долга и накопившихся к этому времени процентов. Такое соглашение составляется банком, заемщик подписывает. После погашения ипотеки вы с супругом должны зарегистрировать квартиру в равных долях на себя, а потом выделить доли детям (обычно это делают договором дарения). После второй регистрации перехода прав в Россреестре у вас будут детские доли (обычно по 1/4) и ваши с мужем (предположим, тоже по 1/4). После этого вы можете продать квартиру, но только с согласия органа опеки и попечительства. Чтобы получить это согласие, нужно подтвердить обеспечение детей равноценными долями в другом жилом помещении.

Добрый день. Понравилась квартира в новостройке, в ещё не сданном доме, но продаёт не застройщик, а физ лицо. Приобретала хозяйка по ДДУ при помощи ипотеки. Сейчас остаток долга по ипотеке 2 200 000р. Опасаемся рисков. Ипотека в сбербанке. Мы хотим приобрести за наличные. Как обезопасить сделку, если возможно, поэтапно. Спасибо.

Здравствуйте, Илья. Вам нужно:
1. Выяснить, погасила ли хозяйка долг перед застройщиком. Если нет, то договор цессии нужно будет составлять только с согласия застройщика. Если долг погашен, то застройщика нужно просто уведомить — это общие правила. На деле бывает, что в ДДУ стоит запрет цессии вообще, может быть предусмотрена за это доплата в размере до 10%.В таких случаях, если такой пункт не был оспорен, можно попасть в неприятную ситуацию.
2. Нужно выяснить, по каким причинам дольщик, не дождавшись завершения строительства, решил отказаться от квартиры. Возможно, это долгострой или, что еще хуже, есть притязания других лиц (бывших супругов, детей и т.д.). Можно заказать правовую экспертизу на предмет законности единоличного участия в ДДУ, чтобы исключить такие проблемы.
3. От банка нужно согласие на заключение договора цессии, поскольку ипотека не погашена. На практике банки очень неохотно идут на это, предпочитая, чтобы покупатель (то есть вы в данном случае) оплатили сразу всю ипотеку в качестве первоначального взноса. В вашей ситуации это более двух миллионов — слишком большая сумма для задатка, риск очень большой. Что, если впоследствии продавец откажется составлять основной договор, а деньги уже банк не вернет?
Если банк согласится на переуступку, то нужно будет тщательно продумать процедуру покупки. Наилучшим вариантом было бы составление трехстороннего договора, где банк выступает самостоятельно, в документе указывается, какая сумма идет банку, какая — продавцу. Деньги закладываются в банковскую ячейку, договор цессии и заявление о прекращении ипотеки от банка подается для регистрации одновременно.
4. Если вам удастся договориться с банком, то ни в коем случае не указывайте в договоре переуступки сумму, не соответствующую реальной цене квартиры (то есть заниженную — об этом может попросить продавец). В случае недостроя вы получите от застройщика только то, что было указано в договоре.

Здравствуйте. Какие особенности сделки и риски продавца , когда квартиру покупают на ипотеку с материнским капиталом. Как происходит расторжение договора при неуплате. Спасибо.

Здравствуйте, Сергей!
Наибольшие риски и проблемы у покупателя, так как в случае расторжения договора наступают весьма тяжелые финансово-экономические последствия именно для покупателя, ведь он становится должником по обязательством перед государством (в лице пенсионного форда, по вопросам материнского капитала) и перед банком по вопросам выданного кредита.
Для продавца все также как и при обычной сделке. Но учитывая, что средства расплаты кредитно-ипотечные средства, а также государственное пособие (СМК), то вероятность неуплаты мала. Да и если она возникнет, то решить вопрос о взыскании не проблематичен.
Хотя иногда встречаются случаи, когда в договоре купли-продажи указывают на материнский капитала как частичную проплату, а в итоге эта сумма не поступает в пользу продавца, так как она не была по различным обстоятельствам одобрена ПФ РФ. Соответственно у покупателя недостающей суммы нет и получается, что около 450 000 рублей зависает. И эти деньги можно истребовать только с покупателя, а не с государства. Как правило, покупатель не располагает такими финансами, так как он при покупке делал спасительный расчет на СМК. Это, наверное, один из типичных рисков для продавца. Его избежать можно путем совершения сделки лишь в том случае, когда будет точная уверенность, что оплата по материнскому капиталу подтверждена. То есть заключать договор с условием передачи недвижимости покупателю после полной уплаты цены договора, в том числе перечисление средств СМК. Такой договор и законодательством и практикой допускается, а именно договор заключается и проходит госрегистрацию, но передача недвижимости, только после оплаты. А если оплата не производится, то стороны в договоре предусматривают это как основания для расторжения договора (в том числе односторонний отказ от исполнение со стороны продавца). Правда, в Вашем случае добиться такого результата (таких условий договора) сложно, ведь частично оплата кредитными средствами, то есть будет обременение, соответственно банк будет участвовать в формировании договора купли-продажи и такие рискованные условия для себя он не пропустит.

Если условия договора будут стандартные и возникнет неуплата после заключения договора, госрегистрации перехода права собственности, то это будет поводом для взыскания денежных средств в судебном порядке (как неисполненное обязательство). Также только в судебном порядке можно будет расторгнуть договор, но так как сумма от банка, вероятнее всего, поступит, то скорее всего в расторжении суд откажет (если кончено основной платеж не будет за счет СМК).

Приветствую. Помогите разобраться. Продаю свою квартиру покупателям (семейная пара) по ипотеке. В ходе подписания предварительного договора (он до 06.06.2017г.), со стороны покупателей была озвучена фраза: «если с момента передачи денег Продавцу (т.е. мне) вы еще будете проживать в этой квартире (хоть день, хоть 14 дней) и до момента пока продавец не съедет из уже проданной квартиры, у нас (Покупателей) уже начнется оплата ипотеки и так как мы понесем убытки, вы (Продавец) будете платить часть ипотеки вместе с нами до момента пока не освободите жилплощадь». Я конечно в глубоком шоке…. При этом настаивают чтоб я съехала чуть ли не через 2 дня после сделки и полной оплаты. Я за это время не успею выписаться сама и сына, ему 2 годика и выписать свою маму (она инвалид первой группы, лежит и не встает). Я действую от ее имени на основании ген.доверенности. Она единственный собственник этой квартиры. Основной договор еще не подписали. Но я не могу ни билеты купить, ни в ПФ снять маму с учета, ни в соц защите, сама не могу уволиться потому, что еще не известно одобрит ли Покупателям Сбербанк ипотеку. И налички вообще нет, связана по рукам. Что мне делать и как правильно поступить? Не являются ли действия моих покупателей противозаконными. Смахивает на вымогательство…… Спасибо

Здравствуйте, Светлана!
О законности таких условиях можно говорить, если покупатели станут полноправными собственниками квартиры на основании сделки купли-продажи, заключенной Вами.
Практика подобных сделок предусматривает снятие с регистрационного учета собственника и членов его семьи к моменту заключения сделки, а освобождение жилья допускается в течение 1-7 дней с момента приема-передачи квартиры.
Вообще даже условие выехать из квартиры по предварительному договору при оплате частичной стоимости, то есть до заключения основного договора будут иметь силу, опят-таки, если в итоге будет совершена сделка. В противном случае, все запреты и ограничения не будут иметь юридического значения.
Но судя по условиям предварительного договора, Ваша выписка и выписка членов Вашей семьи, а также выезд из квартиры потребуется с момента заключения договора и его госрегитрации. То есть не с момента передачи частичной оплаты (в рамках действия предварительного соглашения), а с даты заключения договора купли-продажи.
Соответственно до момента заключения сделки (ориентировочно к 06.06.2017 г.) у Вас имеется какое-то время на снятие с регистрационного учета и подготовку имущества к переезду, в том числе поиска иного жилья куда можно, в том числе временно, переехать.
К сожалению, оспорить такое условие Вы не сможете, так как сами заключали договор, были осведомлены о таких условиях и приняли их. Это обстоятельство не дает Вам право на оспаривание.
Сам факт привлечения к имущественной ответственности — дело обычное, но формулировка, которую Вам предложили продавцы немного странноватая. И тем не менее, она не противоречит закону. Сумма неустойки при нарушении Вами условий договора будет определяться по принципу: ежемесячный ипотечный платеж будет разделен на количество заемщиков и Вас (то есть плюс 1), полученный результат будет дополнительно разделен на 30. Полученная сумма и будет размер неустойки за один день просрочки Вашего обязательства.

Добрый день! Помогите с ответом)) Мы заключали предварит.договор с супругом на приобретение 3-х кв. (мат.капитал+доплата). Так как ребенку на сег. день нет еще 3 лет, то мат.капитал оформляли через банк.Банк нам одобрил. Но по личным обстоятельствам( с нашей стороны ) сделку мы отменили.Для того что бы не платить в банке штраф ( по совету риелтора ) мы написали «временную остановку на неопред.срок»(вроде так называется). Но дело в том что в сентябре ребенку уже будет 3 года и скорее всего покупать квартиру мы будем только после сентября. Что нам делать в такой ситуации? Насколько я знаю, после 3-х лет мат.капитал можно забрать без банка, через почту. Что может предъявить нам за это банк ?И что делать нам?

Здравствуйте, Людмила!
Так как денежные средства из бюджета (маткапитал в счет погашения процентов по кредиту) банку не были выплачены, то ранее написанное заявление на использование материнского капитала можно аннулировать, написав другое заявление (иной способ использование капитала).
Также, как следует из Вашего описания, банк не предоставил Вам кредитные средства, соответственно, ответственности не возникает за нарушение условий пользования кредитом и его возврата.
Однако возможна ответственность за неисполнение кредитного договора (если он подписан с Вашей стороны, но не реализован). Эта ответственность может быть предусмотрена договором (а может и нет). С целью избежания такой ответственности нужно договориться с продавцами квартиры о том, чтобы они подтвердили (предоставили Вам соответствующее письмо), что сделка как бы отменена по их инициативе, то есть не по Вашей вине, а другого устраивающего Вас жилья Вы не нашли. Объяснив ситуацию в банке можно просить руководство о не применении и к Вам ответственности ввиду специфики ситуации и отказу от исполнения кредитного договора (расторгнуть договор). Или, если продавец не пойдет Вам на встречу, просто объясните в банке (по-человечески) суть Вашего решения и учитывая, что банк не понес никаких потерь дело может обойтись без штрафов и прочих неприятным моментов.

Добрый лень! Япродовец иединственный собственик квартиры стал продавать ее ,покупателю сбербанк одобрил ипотеку все документы готовы и подписаны отнесли в банк они дали отказ мативируя тем что мол с етим продавцом не хоият иметь дело хочу добовить что онлайн сбербапнк заблокирован может ли быт ето причиной отказа переводе денег по договору на мой счет и как ето усторонить,Заранее спасибо

Здравствуйте, Нодари!
Нет, официальной причиной того, что Вы нежелательная персона для банка, не может быть. Потому что таких оснований нет. И даже отсутствие у Вас банковского счета в сбербанке также не препятствие в сделке, так как согласно правилам ипотечного кредитования сбербанка кредит может быть получен не только безналом (переводом средств на счет продавцу квартиры), а заемщиков в отделении банка.
Однако в силу п. 1 ст. 821 ГК РФ банк может отказать клиенту в выдаче кредита при очевидных обстоятельствах, указывающих на то, что кредит не будет погашен. При этом банк может сослаться даже не на то, что заемщики не благонадежные, а на то, что сделка по покупке и залогу носит большие юридические риски.
Бороться с такими обстоятельствами довольно трудно. Инициатором должны быть заемщики и вопрос решается в судебном порядке.

Добрый день!
Мною планируется приобретаться квартира у, мягко говоря, пьющих людей. Взамен им будет куплена квартира большей планировкой, но в другом регионе, а оставшаяся сумма денег будет переведена на счет. Сделка будет оформляться через нотариуса и с использованием ипотеки и мат. капитала. Справки из НД и ПНД на момент сделки будут предоставлены. Подскажите как еще себя обезопасить от того, чтобы третье лицо через некоторое время не смогло опротестовать сделку.
И еще, если даже сделку признают недействительной, то что тогда делать с ипотекой и мат капиталом. Так и продолжать платить.

Здравствуйте, Александр Станиславович!
Получается, что, получив справки из диспансеров, вы отметете возможные возможные претензии о недееспобоности, удостоверив сделку у нотариуса, Вы исключите правовые несоответствия, злоупотребления правом, фактор давления и т.п.
Тогда с учетом социальной характеристики лиц могут быть намеки на заключение сделки при тяжелом стечении обстоятельств. В этой связи сделка не должна совершаться как бы единовременно, сразу. Нужно создать ощущение, что с момента договоренности и заключения сделки прошло значительное время. А также показать, что собственники понимали смысл на протяжении длительного времени. В этой связи перед основной сделкой следует хотя бы для видимости заключить предварительный договор. А через некоторое время основной договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом. Как в предварительном, так и в основном договоре делайте сноску о том, что продавец не находится в трудном (чрезвычайном) положения и совершает сделку не находясь в безвыходном положении.
Кроме того, заключая договоры необходимо предварительно оценивать квартиры на предмет рыночной стоимости и, кончено, договорная цена не сильно разниться с рыночной.
Если сделку признают всё же недействительной, то кредитные обязательства для Вас останутся в силе, то есть взаимоотношения с банком не прекратятся. Правда, у банка появятся некоторые дополнительные рычаги воздействия, например, банк может потребовать предоставить по кредиту другой равноценный залог (вместо квартиры) или выдвинуть требование о досрочном погашении кредита и прочее (в зависимости от теста договора).
Материнский капитал также будет считаться реализованным, никаких возвратов в пенсионный фонд не будет предусмотрено, как и повторных выплат (заявить о получении МСК заново) также не будет производиться.

Здравствуйте.Я продала квартиру 20 января 2018 года. Теперь покупатель намекает на то, что может отказаться от квртиры в течении 6 месяцев. яяяяяпокупатель мне должна денег как и договаривались там за новую раковину и в комодик прихожей .теперь она мне можно сказать шантажирует . чтобы не отдать деньги за мебель говорит . что дверь не устраивает. то канализация ее не устраивает. Покупатель часитчно взяла ипотеку в банке. остальные деньги дала наличными.Может ли она отказаться от квартиры.У нас тех денег уже нет

Здравствуйте, Салима!
Отказ от сделки по тем основаниям, на которые ссылается покупатель маловероятны, так как они являются несущественные. Кроме того, перед заключением договора, скорее всего, был осмотр квартиры, а указанные элементы не относятся к скрытым дефектам. Также подписан акт приема-передачи и прочие обстоятельства. В сумме они говорят, что покупатель знал при заключении договора о них, принял их, а это уже является серьезным препятствием к оспариванию сделки. Более того, покупатель не может ясно выразить в чем суть его требований.
Но также не ясно как Вы прописали обязательства о продаже мебели (или как отдельное имущество ,или в составе квартиры). Но, в принципе, и тот и другой вариант пригоден для настаивания на исполнения денежного обязательства покупателем.
Мы рекомендуем настаивать на своих требованиях, в том числе написать покупателю претензию. Показывайте свою уверенность и говорите, что квартиру они приняли без претензий, а что было далее с квартирой Вам не известно, прошло более месяца. Вероятно, недочеты в квартире вообще их вина.

Добрый день! Покупаем квартиру, которая частично находится в ипотеке, деньги вместе с риелтором в банке внесли в счёт погашения ипотеки продавца, обременение с квартиры снято, все жильцы выписаны, но накануне заключения основного договора и перевода оставшейся суммы продавцу за квартиру, продавец умер, сделка не состоялась. Подскажите как теперь вернуть деньги, которые мы вносили в счёт погашения ипотеки?

Здравствуйте, Виктория!
Эти денежные средства можно вернуть путем обращения с иском к наследникам.
Фактически Вы вносили в банк денежные средства за третье лицо. Соответственно встречное обязательство перед Вами возникло у наследодателя. Так как он умер, то взыскание возможно из наследственной массы.
Поэтому Вы должны сейчас заявить о своем требовании нотариусу, который ведет наследственное дело. У Вас договор не заключен, соответственно Ваше требование есть ничто иное как неосновательное обогащение. И сразу же можно, узнав данные претендентов на наследство, подавать в суд на взыскание неосновательного обогащения, признавая их ответчиками.

Присмотрели квартиру, планировали взять ее в ипотеку, сумма небольшая, но на втором осмотре квартиры с мужем продавец озвучила, что квартира у нее в ипотеке, что якобы если мы готовы ее купить то она закроет ипотеку, снимет обременение и продаст ее нам, но нужно будет составить договор, чтобы мы не отказались ее покупать. Подскажите, какую сумму минимальную можно дать в залог продавцу? Какие существуют риски покупки такой квартиры в ипотеку опять же? Как долго длится процедура снятия обременения по ипотеке? Что обязательно уточнить у продавца по квартире и ипотеке? Заранее спасибо.

Здравствуйте, Инна!
Если квартира будет освобождена от ипотечного бремени, то сделка с ней будет обычная. Без сверхрисков.
Главное достоверно убедиться, что продавец полностью погасил кредит и у банка к нему нет претензий. Для этого следует попросить справку об отсутствии задолженности перед банком.
Ипотека погашается в течение 5 дней.
Банк сдает вместе с продавцом в Росреестр заявления о погашении ипотеки, справку об отсутсвии задолженности и пр.
Задаток лучше не давать, а Просто заключить предварительный договор, в котором предусмотреть точные даты основной сделки и соответственно снятия обременения. Продавцу следует давать времени не более 1 месяца. Если за это время он не решит вопросы, значит с квартирой или кредитом серьезные проблемы.

Еще по теме:

  • Хохлов сергей анатольевич адвокат В данный реестр включены профессиональные юристы, которым присвоен статус адвоката в городе Москве. Лица, не включенные в настоящий реестр либо в реестры адвокатских палат других регионов отношения к адвокатской деятельности не имеют! В связи с […]
  • Иск алименты на супругу до 3 лет Иск алименты на супругу до 3 лет Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые […]
  • Сотников дмитрий валерьевич адвокат Сотников Дмитрий Валерьевич Основные данные: При добавлении отзыва на страницу Сотников Дмитрий Валерьевич, постарайтесь быть объективными. Любой комментарий проходит проверку модераторов, это занимает время. Ваши слова должны быть ПОДКРЕПЛЕНЫ […]
  • Дженифер энистон развод по американски Развод по-американски Просмотр:1 час 45 мин КачествоHD Страна:США Год:2006 Жанр:Драма, Комедия, Мелодрама Режиссер:Пейтон Рид В ролях:Винс Вон, Джастин Лонг, Джейсон Бейтман, Дженнифер Энистон, Джои Лорен Эдамс, Джон Фавро, Коул […]
  • Образец предварительный договор купли продажи для ипотеки в сбербанке Предварительный договор купли продажи квартиры для Сбербанка Предварительный договор сбербанк — Ваш запрос поисковой системе. Здесь Вы получите подробные разъяснения на свой запрос и шаблон/образец Предварительного договора для ПАО Сбербанк. И […]
  • Как подается исковое заявление в суд на развод Образец искового заявления на развод Время чтения: 12 минут Универсального шаблона заявления на развод нет, в каждой конкретной ситуации следует указать определенный перечень значимых для дела обстоятельств и приложить соответствующие документы. В […]