Новый закон об арендном жилье

Арендное жилье

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» 21 июля 2014 г. был принят Федеральный закон N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Закон, разработанный при участии Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, предусматривает возможность строительства наемных домов субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями и частными застройщиками. Частные застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наем жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем, документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой.

Закон также устанавливает, что не менее 50% от общего количества жилых помещений наемного дома должны предоставляться по договорам социального найма, а остальные жилые помещения — на рыночных условиях.

Арендное жилье: новый договор найма.

В июле 2014 г. президент РФ подписал закон, который вводит в Жилищный кодекс институт некоммерческого найма жилья.

Такая возможность предоставляется гражданам, которые не имеют возможности арендовать жилье по рыночным ценам или брать ипотеку, но при этом не являются малоимущими.

Как стимулировать строительство арендного жилья и какое влияние закон окажет на рынок интервью журналу «Вестнику» генерального директора Фонда «Институт экономики города» Александра Пузанов, принимавшего участие в разработке закона.

— Какие ключевые позиции, которые закреплены в законе, вы бы выделили?

— С принятием закона появляется новый вид договора — договор найма в жилищном фонде социального использования. До сих пор в жилищном фонде социального использования действовал только договор социального найма, который унаследован из советского жилищного законодательства. Во-вторых, вводится институт наемного дома, где все жилые помещения находятся в собственности одного лица.

Закон закрепил юридически статус нового вида договора найма, что существенно сокращает риски строительства арендного жилья. Вы знаете, что в последние годы в этом направлении проводились эксперименты: в Москве, к примеру, возводились так называемые бездотационные дома, которые вынужденно предоставлялись по договору найма в жилищном фонде коммерческого использования. Сегодня есть интерес к некоммерческому найму со стороны АИЖК, Фонда РЖС, Фонда ЖКХ, а также предприятий, которые хотят иметь инструмент для привлечения нужных им специалистов. И они этот инструмент сегодня получают.

В первые годы применения закона влияние арендного жилья на рынок не будет революционным. Согласно госпрограмме, предполагается, что до 2020 г. более 9% всех строящихся многоквартирных домов должны быть именно арендными. В структуре ввода это будет видно достаточно сильно, но в целом в структуре жилищного фонда изменения не такие явные.

— Кто имеет право быть застройщиком? Какой объем жилья в доходном доме предоставляется для социального использования?

— Это могут быть застройщики любой формы собственности, но если они захотят эксплуатировать построенное жилье в правовом режиме наемного дома социального использования, они должны будут отвечать определенным требованиям, которые будут установлены Правительством РФ. В законе есть требования к наймодателю: он уполномочен выступать либо от имени субъекта Федерации, либо от муниципалитета, либо организация является собственником жилого помещения. В наемном доме все помещения будут принадлежать одному лицу. Не менее 50% площадей в наемном доме социального использования предоставляются по договору найма в жилищном фонде социального использования, остальные — по договору коммерческого найма. Если же все помещения распродаются, то теряется статус наемного дома, и если при строительстве и эксплуатации такого дома оказывалась государственная (муниципальная) поддержка, она должна быть возмещена.

— Кто будет вкладываться в строительство доходных домов?

— Те, кому важнее надежность, а не доходность вложений. Все финансовые модели обсчитывались: для коммерческого найма шла речь о пенсионных фондах, закрытых ПИФах недвижимости, которые смогут найти здесь определенную нишу для получения гарантированного дохода. А для жилищного фонда социального использования больше подходят различные формы государственно-частного партнерства. В законе есть целая статья, которая называется «Государственная, муниципальная или иная поддержка при создании и эксплуатации жилого фонда социального использования».

В ней не прописаны обязательства, но прописана возможность участия муниципалитетов с помощью бюджетных средств, а также путем предоставления принадлежащего публичной власти имущества.

— Есть ли конкретные категории граждан, имеющие право снимать жилье в наемных домах?

— Это определенная категория граждан, которые имеют в собственности меньше учетной нормы площади и нуждаются в улучшении жилищных условий, но в то же время не могут встать в очередь для предоставления жилплощади социального найма. То есть это не малоимущие, которые не смогут оплачивать наем такого жилого помещения. С другой стороны, закон устанавливает определенный уровень дохода, после которого человек теряет право на получение жилья в таком доме: арендаторы не должны быть богатыми людьми, чтобы меры господдержки не были направлены на тех, кто в ней не нуждается. Указами президента, законами субъектов РФ и даже актами местного самоуправления могут утверждаться приоритетные категории граждан, которые могут иметь право на получение такого жилья в наем (например, врачи, работники бюджетной сферы и т.д.). Таким образом, у органов публичной власти появляется инструмент тонкой настройки жилищной политики с точки зрения конкретных проблем и приоритетов данной территории.

— В каких регионах РФ некоммерческий наем будет востребован?

— Полагаю, что наемные дома для квалифицированного персонала будут появляться в Москве, Санкт-Петербурге и других городах с высокой стоимостью приобретения жилья в собственность и высоким притоком населения. Среднесрочный наем — на 3-5 лет — будет развиваться в районах Севера и ресурсодобывающих территориях, где будет выгоден цивилизованный срочный договор найма.

— Какие структуры будут развивать рынок арендного жилья в ближайшее время?

— Сначала, конечно, будут преобладать государственные и муниципальные наймодатели. С развитием ГЧП могут появиться формально частные структуры — акционерные общества, которые, по сути, контролируются теми же органами публичной власти. Постепенно в дальнейшем и бизнес, и крупные предприятия, которые имеют сегодня свои жилищные программы, могут соучреждать структуры, которые будут заниматься этой новой нишей в жилищной сфере.

— Ранее говорилось, что стимулировать бизнес к строительству арендного жилья помогут меры по снижению налогового бремени.

— Возможные налоговые льготы должны быть предметом специального федерального закона. Анализ показывает, что за исключением налоговых льгот по имуществу остальные предлагаемые налоговые льготы не очень чувствительны к стоимости проекта. Но если такие льготы будут приняты, темпы развития арендного сектора возрастут. На мой взгляд, важны не столько налоговые льготы сами по себе, сколько выравнивание налогового режима при найме жилого помещения и приобретении его в собственность. Например, существуют налоговые вычеты при приобретении жилья. Но если вы всю жизнь хотите быть нанимателем жилья, такого вычета нет. Это некое искусственное стимулирование приобретения жилья в собственность. Или, например, работодатель может относить к затратам помощь при выплате процентов по ипотечным кредитам, а по арендным платежам — не может. Сейчас больше шансов убедить Минфин выровнять налоговые режимы, чем ввести новые льготы.

— Какие барьеры препятствуют реализации подобных проектов?

— Помимо отсутствия налоговых льгот, барьером, возможно, станет ухудшение бюджетной ситуации. Если в местных бюджетах не будет денег и органы публичной власти не смогут, кроме особого предоставления земельных участков, бюджетными средствами поддерживать, то, конечно, это будет дополнительным барьером на пути развития этого института.

Сдается половина

Для эффективного развития арендного жилищного строительства необходима консолидация усилий государства, инвесторов и непосредственных исполнителей проектно-строительных работ. Это отдельный большой сегмент, который необходимо развивать, обеспечивать инфраструктурой и делать доступным для молодой семьи. Значительная доля населения обязательно должна проживать в арендуемом жилье с развитой в этом районе инфраструктурой.

Сегодня, когда этот вопрос начал прорабатываться, представляется оптимальным, чтобы услугами арендного жилья могли воспользоваться 30-40% нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан в возрасте от 25 до 45 лет. Такие цифры нам диктует мировой опыт. Стоит заметить, что процент арендаторов в богатых странах значительно выше, чем в бедных или развивающихся, потому что условия жизни в богатых странах и в арендном, и в собственном жилье по своим социально-бытовым показателям практически равны, а вот налоги на собственность весьма высоки. Так, например, в Нью-Йорке только 33% горожан проживают в собственном жилье, в Лондоне — 58%, в Монреале — 50%. Такая структура рынка жилья позволяет обеспечивать и более высокую мобильность населения.

Очевидно, что арендное жилье должно быть современным, комфортным и недорогим. То есть необходимо снизить себестоимость проектирования, строительства и эксплуатации этого жилья. И вот здесь необходимо минимизировать или совсем ликвидировать ряд ограничений и процедур.

Поскольку заказчиком арендного жилья, как можно предположить, в достаточно большой степени будет государство, а также крупный производственный бизнес, и проектировщики, и строители подпадают под действие закона о контрактной системе. И здесь содержится первый и очень серьезный барьер формирования себестоимости жилья, поскольку обеспечение граждан доступным жильем невозможно без налаживания эффективной и прозрачной системы государственных закупок. Кроме того, необходимо особое внимание уделить и развитию системы государственно-частного партнерства, но это тема для отдельной дискуссии.

Поправки в Жилищный кодекс: арендное жилье можно будет перевести в социальное. Не всем

Поправки в Жилищный кодекс Беларуси депутаты планируют рассмотреть в первом чтении на заседании Палаты представителей 17 мая. Среди поправок — возможность перевода арендного жилья в социальное, пишет БЕЛТА со ссылкой на заместителя председателя Постоянной комиссии по жилищной политике и строительству Палаты представителей Оксану Гайдук.

И арендное, и социальное жилье принадлежат государству, не наследуется, его нельзя продать. Но за арендные квартиры нужно вносить коммунальные платежи и — ежемесячно — арендную плату, тогда как получившие социальное жилье платят только коммуналку.

Депутат пояснила, что возможность перевода арендного жилья в жилые помещения социального пользования предусмотрена для определенной категории граждан. Речь идет о тех, кто нуждался в улучшении жилищных условий, не стоял в очереди, но имеет право на социальное жилье. «Если им предоставлено арендное жилье, то его можно будет перевести в жилое помещение социального пользования», — отметила Оксана Гайдук.

Кто имеет право на социальное жилье?

Таких категорий немало, самые крупные:

— граждане, жилые помещения которых стали непригодными для проживания из-за чрезвычайных ситуаций;

— граждане или их дети, имеющие заболевания, при которых совместное проживание с ними в одной комнате или однокомнатной квартире невозможно.

— дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;

— граждане, уволенные в запас из числа военнослужащих и лиц начальствующего и рядового состава Следственного комитета, органов внутренних дел, департамента финансовых расследований Комитета госконтроля, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, получившие ранения, контузии, увечья и заболевания при исполнении служебных обязанностей;

— неработающие одинокие инвалиды I и II группы;

— неработающие одинокие пенсионеры;

— граждане, в семьях которых есть дети-инвалиды;

— отдельные категории граждан, чей среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения, исчисленного за 12 месяцев, предшествующих постановке на учет нуждающихся. Например, многодетные семьи и матери, получившие звание «Мать-героиня» или награжденные орденом Матери, Материнской славы, медалью Материнства, граждане, взявшие на воспитание троих и более детей-сирот.

Законопроект предполагает изложение Жилищного кодекса в новой редакции В частности, законопроектом закрепляются основные жилищно-коммунальные услуги, а также перечень лиц, которые могут выступать их исполнителями и потребителями. В документе прописана обязанность участников долевой собственности оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей доле. В обновленном Жилищном кодексе нашла отражение новая структура госжилфонда: социальное жилье, жилье в общежитиях, специальные жилые помещения и арендное жилье. Кроме того, в законопроекте урегулированы отдельные вопросы, связанные с финансовой арендой (лизингом) жилых помещений.

Арендное жилье: что предложить народу, чем помочь девелоперам

Как сделать аренду привлекательной для всех – снимающих, сдающих, строящих

В марте Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о начале бронирования арендных апартаментов в многофункциональном комплексе «Лайнер» на Ходынском поле, построенном ГК «ИНТЕКО». Таким образом, стартовал пилотный проект в рамках приоритетной государственной программы «Ипотека и арендное жилье», принятой в октябре 2016 года.

«ИНТЕКО» продала АИЖК 283 апартамента и 50 машино-мест. Желающим снять жилье предлагаются студии (25-32-45 кв. м) а также двух- и трехкомнатные апартаменты (46-67-84 кв. м). Студии можно арендовать по цене от 38 900-59 500 руб. в месяц, «двушки» — от 59 500, «трешки» – от 82 000 руб. в месяц. В ежемесячную плату входят услуги консьерж-службы (заказ еды, такси, вызов экстренных служб и т.п.), охраны и службы диспетчеризации. Большинство жилищно-коммунальных платежей входят в ежемесячный платеж за исключением электричества и отопления, дополнительно можно заказать уборку. Апартаменты оснащаются мебелью, встроенной бытовой техникой, холодильником.

Услуга рассчитана на мобильных и активных нанимателей, ценящих хороший сервис, месторасположение недалеко от центра и готовых потратить деньги, чтобы обеспечить себе достойный уровень жизни. Как подчеркнула на VIII Финансовом форуме по недвижимости управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова, предлагаются не только «съемные» квадратные метры, но прежде всего — комфортная среда обитания. Задается некая планка, ориентир для тех, кто собирается заниматься арендным бизнесом. Арендные ставки в «Лайнере» несколько выше рынка (сегодня «двушки» с хорошим ремонтом у станции метро «Динамо» частники предлагают за 40 000 — 50 000 рублей, «однушки» – за 37 000 — 43 000), но, судя по всему, разработчики проекта собираются привлекать арендаторов именно за счет качества. Не зря проект стартует в Москве — здесь действительно есть спрос на самые разнообразные услуги, включая современное арендное жилье.

Пока судить об успехе проекта невозможно, еще просто нет соответствующей статистики, но интерес к нему чувствуется. По словам Ирины Балкаровой, как только стало можно бронировать апартаменты, был зафиксирован «шквал звонков» от людей, подыскивающих себе варианты съемного жилья.

Сейчас АИЖК отрабатывает финансовый механизм «пилота»: создает закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), и пайщиком в перспективе сможет стать любой человек, который будет в состоянии приобрести пай стоимостью примерно 300 000 рублей. Видимо, и институциональным инвесторам с длинными деньгами (страховые, пенсионные фонды) вход сюда не заказан.

Насколько привлекательно предложение стать пайщиком? Ведь доходность арендного бизнеса у нас невелика – около 4-5%, и банковские депозиты даже с 8-9% смотрятся более аппетитно. Но ЗПИФН, скорее всего, искать пайщиков будет среди тех, кто не настроен отдавать деньги банкам. Заинтересоваться паями, по мнению Ирины Балкаровой, могут люди, которые теоретически хотели бы заниматься арендным бизнесом, но не могут себе позволить купить квартиру — нет у них таких накоплений. А тут и деньги сравнительно небольшие, и управляющая компания на себя берет непростую работу с арендаторами.

По мнению Ольги Денисовой, директора департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»), присматриваться к фонду будут граждане и с более солидными суммами – в несколько миллионов рублей. Не все из них доходят до банка, опасаясь отзыва лицензии, но все хотят, чтобы их деньги работали, а не лежали без движения. Пока еще на рынок фонд не вышел, возможно, это произойдет осенью, хотя точные сроки не прогнозируются.

Кроме «Лайнера» в портфеле фонда – МФК Match Point у станции метро «Парк Победы» (проект ВТБ) и жилой квартал «Символ» (проект компании «ДОНСТРОЙ»), переговоры о приобретении площадей ведутся и с другими крупными строительными компаниями.

«Нам такое сотрудничество выгодно, даже с учетом предоставленного для АИЖК дисконта, потому что в «Лайнере» довольно однотипное предложение. Если продать оптом сразу много апартаментов, можно регулировать цену на остатки и быстрее их реализовать. Кроме того, АИЖК покупает эти апартаменты не для перепродажи, так что между нами не возникнет конкуренции на нашем же объекте», — комментирует Ольга Денисова. При нынешней ситуации на рынке, когда предложение превышает спрос, такую сделку можно считать удачной.

Арендный бизнес от профессионалов в Москве и Питере

Сегодня, несмотря на все несовершенства нашей жизни, на рынке есть компании, которые самостоятельно, профессионально занимаются арендным бизнесом. В частности, в Москве и Санкт-Петербурге – это группа компаний «Пионер» и группа Becar. Компании продают помещения в апарт-отелях частным инвесторам и управляют арендным фондом.

Как рассказали в компании, ГК «Пионер» начала развивать сеть сервисных апарт-отелей в 2011 году. Первый МФК открылся в 2014 году в Санкт-Петербурге, московский проект YE’S был введен в эксплуатацию в конце 2015 года. ГК «Пионер» продолжает развивать сеть YE’S: в январе текущего года стартовали продажи второго апарт-отеля в Питере, еще один московский проект планируется реализовать в рамках ТПУ «Ботанический сад» рядом с ЖК «LIFE-Ботанический сад».

Апартаменты YE’S готовы к проживанию, продаются с дизайнерским ремонтом, встроенной мебелью и бытовой техникой. Объект управляется профессиональной компанией, предоставляющей весь спектр услуг, связанных с поиском арендаторов, их заселением, сервисом, управлением. При этом владельцы апартаментов могут самостоятельно искать варианты для сдачи в аренду. В юнитах можно проживать от месяца и до года.

В московском апарт-отеле YE’S в Митине около 80% покупателей – это инвесторы, планирующие сдавать помещения в аренду. Средняя ставка месячной аренды в обычный сезон в апарт-отеле составляет 40 000-50 000 рублей. Это на 15-20% выше стоимости аренды однокомнатной квартиры в новостройке в том же районе. Но надо учитывать, что из этой суммы следует вычесть налоги, вознаграждение управляющей компании. В итоге «чистая» сумма – это 30 000 – 40 000 рублей.

Группа Becar, как пояснил Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group, строит и управляет классическими апарт-отелями в Санкт-Петербурге. Формат номера — студия для кратко- и среднесрочного проживания, оборудованная кухней. В цену аренды включается минимальный набор услуг, чаще всего только финальная уборка. Это позволяет устанавливать цены на 40-50% ниже, чем в аналогичных отелях. Но они выше, чем цена студии в спальном районе, поскольку это все же гостиница. Тем не менее среднегодовая заполняемость под 80% показывает, что спрос очень высок. В ближайшие два года группа Becar начнет строить как минимум три-четыре отеля в крупных российских городах, прежде всего, в Петербурге, Москве и Калининграде.

По данным Ильи Андреева, доходность для частных инвесторов в текущем периоде составляет от 9 до 11% без учета роста стоимости активов и после оплаты услуг управляющей компании и коммунальных платежей. «Если учитывать период строительства апарт-отеля, то в горизонте 5 лет доходность в любом случае выйдет на 11%. Стоимость апартамента динамична, и за три строительных года она вырастает минимум на 30%. Если период строительства не учитывать, то доходность составляет 15-17%», — объясняет эксперт. Доходность управляющей компании — 5-7%.

Понятно, что аудитория компаний, развивающих коммерческие проекты, «выше среднего» — арендаторы с хорошим доходом, ценящие комфорт, туристы, не жалеющие денег на отпуск. Так, по данным официального сайта апарт-отеля YE’S в Митино, апартаменты площадью 42 кв. метра обойдутся в сумму 49 020 рублей в месяц, если арендатор живет более четырех месяцев. Если срок пребывания короче, эта сумма возрастает. А связавшись с оператором апарт-отеля Vertical в Санкт-Петербурге, корреспондент IRN.RU получил предложение за 70 000 рублей пожить месяц в студии (21-26 кв. метров).

Заглянем в регионы

Но куда же податься гражданину, который мечтает снимать жилье за 7-10-15 тысяч рублей в месяц, кроме как на частный рынок все к тем же «бабушкам», готовым предоставить скромную квартирку или комнатку с продавленным диваном…

Совсем небольшие ставки аренды можно найти в городах, где работает программа для очередников, им представляются квартиры в домах социального использования. Например, в Санкт-Петербурге, где ставки аренды в домах социального использования – от 7 тысяч рублей за однокомнатную квартиру.

Но главная задача государственной программы все-таки иная – создать рынок цивилизованного арендного жилья, доступный населению (а не только очередникам), задействовать механизмы с участием бизнеса, инвесторов. Общий объем финансирования программы «Ипотека и арендное жилье», рассчитанной до 2020 года, из бюджетных и внебюджетных источников – 114 млрд рублей. Схему ЗПИФа недвижимости будут пробовать и в провинции.

В регионах арендное жилье в России начали строить еще до официального старта госпрограммы «Ипотека и арендное жилье». По подсчетам Минстроя, в России к 2016 году было возведено около 1 млн кв. метров, предназначенных для сдачи в наем. Это, конечно, мало, если сравнивать с объемами снимаемого россиянами жилья (150 млн кв. м) и объемами годового строительства в стране (около 80 млн кв. м). 1 млн кв. м – это всего лишь 50 домов площадью 20 000 кв. м.

Схемы регионами используются разные, — тут и дома социального использования, и коммерческие программы. Диапазон цен соответствующий. Развивают проекты в Башкирии, Нижнем Новгороде, Ханты-Мансийском АО, Калужской области, Московской области (в частности, готовится несколько площадок в Монино). По мнению министра строительства Михаила Меня, успешные примеры — в крупных городах, где есть солидные промышленные производства, университеты. Так, в Калуге строительная компания часть жилья сдает сама, а часть продает инвесторам и управляет этим фондом. Подмосковные застройщики сегодня проявляют интерес к арендному бизнесу и к проекту АИЖК: жизнь заставляет. Предложение новостроек в Московской области сегодня огромное, конкурировать с Москвой, несколько сбросившей цены и переманившей к себе покупателей, тяжело.

Что еще нужно сделать

IRN.RU спросил экспертов, какие, по их мнению, нужны меры для развития рынка арендного жилья, помимо тех, что уже предусмотрены в федеральном законе № 217, посвященном наемному жилью и принятом в 2014 году. Согласно этому закону, застройщики должны получать земельные участки в аренду без торгов, заплатив только земельный налог, дополнительная поддержка — обеспечение участков инженерной инфраструктурой. По мнению Татьяны Полиди, исполнительного директора Фонда «Институт экономики города», эти меры уже оказывают положительное влияние на рынок.

Помимо этого, эксперты предлагают уменьшить налоговую нагрузку, арендные платежи за землю, открыть доступ к недорогим кредитам на строительство.

Татьяна Полиди полагает, что необходимо снизить или вообще освободить от налога на имущество организаций собственников наемных домов коммерческого или социального использования. «Лучше освободить вовсе, так как это не будут выпадающие доходы региональных бюджетов. Сейчас такое имущество вообще отсутствует, поэтому поступлений от налогов на наемные дома в бюджеты пока и не идут. Предложение – простимулировать так их появление», — говорит эксперт.

С тем, что собственника необходимо освободить от уплаты налога на построенный объект арендного жилья и расположенные в нем жилые помещения, согласны и в компании «Пионер».

В компании Becar уточняют, что послабления, возможно, временные, нужны как для девелоперов, так и для частных инвесторов. Ведь земельные участки под апарт-отелями облагаются налогом, который пропорционально распределяется между всеми собственниками. «Зачастую речь идет об очень крупных суммах», — подчеркивает Илья Андреев.

Кроме того, по мнению Татьяны Полиди, необходимо снизить платежи за аренду земли — и для девелоперов на период строительства, и для собственников на период эксплуатации.

В компании «Пионер» предлагают, чтобы порог платы по договору аренды участка не превышал 1/2 земельного налога, рассчитанного для данного участка.

Серьезная проблема – это длинные и дешевые деньги, вернее, их отсутствие. Речь идет о недорогих кредитах для строителей. «Если, к примеру, доходность составляет 8-10% в год, а кредит на реализацию проекта берется под 15% годовых, то это, конечно, неживая история. Значит, стоимость денег должна быть другой» — комментирует Ольга Денисова из компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Строителям тяжело платить проценты по кредиту на стадии строительства, пока еще нет встречного потока выручки от предоставления жилья в наем, объясняет Татьяна Полиди. Желательно, чтобы стоимость такого кредита была хотя бы на уровне ипотеки — 12% годовых. По мнению эксперта, помочь могло бы субсидирование расходов на оплату процентов в течение двух-трех лет строительства, что значительно сокращает расходы и повышает доступность найма, не создавая долгосрочных бюджетных обязательств: «Например, государство субсидировало стройку, но через субсидирование ипотеки физических лиц, покупающих жилье на стадии строительства. Можно, к примеру, эти же средства направить на такое же субсидирование – но уже юридических лиц и не на ипотеку, а на специальный строительный кредит, который после завершения строительства преобразуется в ипотечный. Аналогичная схема практиковалась АИЖК несколько лет назад в рамках программы «Стимул».

С идеей льготного кредитования согласны и в ГК «Пионер», уточняя, что это должны быть займы на строительство и эксплуатацию доходных домов со ставкой не более 8-10% годовых.

Министр строительства Михаил Мень не исключает, что после оценки пилотного проекта АИЖК вопрос о субсидировании кредитов для строителей арендного жилья, скорее всего, будет решаться положительно.

В компании Becar Asset Management Group дополняют список желательных изменений предложением законодательно определить понятие апартаментов, чтобы не допускать подмену, когда под видом апарт-отелей строится обычное жилье, включающее квартиры без отделки. А также обратить внимание на устаревшие, по мнению специалистов Becar, нормы инсоляции.

Что касается доходности, которая могла бы обеспечить нормальное существование всем участникам арендного рынка (строящим, сдающим, снимающим), то эксперты склоняются к цифре 8-10%. Сегодня обычная доходность арендного бизнеса на рынке частного жилья, напомним, – 4-5%.

Путь к дешевому жилью

Ожидать, что «съем» в арендных домах сразу окажется дешевым вообще-то наивно. Особенно сегодня, когда проект находится еще в зародыше.

Но нужда в арендном жилье огромная. Ирина Балкарова (АИЖК) привела следующие цифры: сегодня в России примерно 3,5 млн семей арендуют жилье общей площадью 150 млн кв. м (4% от жилого фонда) в основном в частном секторе. При этом, по данным ВЦИОМа, из 23 млн граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 8 млн готовы арендовать жилье.

«Думаю, рынок аренды и неквалифицированных инвестиций неизбежно придет в дешевое жилье, потому что на него самый большой спрос, — подводит итог Ольга Денисова, — Только предлагать его будет совсем необязательно АИЖК. Если механизм будет должным образом создан и защищен законом, предложение будет исходить от участников этого рынка. Например, от девелоперов».

Еще по теме:

  • Ст 49 жк 51 жк Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма См. […]
  • Исполнительный лист инкассовое Глава 2. Порядок принятия исполнительного документа и его оплаты Глава 2. Порядок принятия исполнительного документа и его оплаты Информация об изменениях: Указанием Банка России от 1 августа 2016 г. N 4095-У в пункт 2.1 внесены изменения 2.1. […]
  • Приговор по ст 318 ч 1 ук рф ч.1 ст. 318 УК РФ Приговор суда условный | Судебная практика П Р И Г О В О РИменем Российской Федерации 17 ноября 2014 года г. Москва Судья Головинского районного суда г. Москвы Винедиктова Л.М., при секретаре Матусевич Г.А., с участием […]
  • Денежное довольствие военнослужащих вв мвд россии Приказ МВД РФ от 19 декабря 2011 г. № 1267 “О размерах месячных окладов в соответствии с занимаемыми воинскими должностями военнослужащих внутренних войск МВД России, проходящих военную службу по контракту” (не вступил в силу) О надбавках и других […]
  • Статья 4 фз 135 Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ"О защите конкуренции" С изменениями и дополнениями от: 1 декабря 2007 г., 29 апреля, 30 июня, 8 ноября […]
  • 25 закон рф защиты прав потребителей Закон "О защите прав потребителей" Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I"О защите прав потребителей" С изменениями и дополнениями от: 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 […]